每三天就有一筆融資擔保,陽光城疾行中的心病

羅韜2019-07-17 10:03:08來源:第一財經

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??在涉房融資被全面收緊的背景之下,對于規模有著執著追求的陽光城(000671.SZ),或許面臨更嚴峻的融資局面。

??這家公司在7月15日發布2019年半年度業績快報顯示,2019年上半年,公司實現營業總收入225.92億元,同比增長48.56%;實現利潤總額25.52億元,同比增長46.86%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤14.48億元,同比增長40.38%。

??經營績效保持了平穩增長,市場地位也可圈可點。研究機構克而瑞發布的數據顯示,陽光城2019年上半年全口徑銷售金額900億,列房地產公司第13位,比去年底的排名(14位)前進了一名。同時,權益銷售額631.2億,排名14位。

??無論全口徑額度還是權益額度,陽光城當下的排名,已經有機會沖擊全國TOP 10,這也是該公司過去兩年高速擴張的強大動力之一。公司有高管曾對外表示:如果做不到3000億,我們這個團隊都會有點不好意思。對規模的訴求溢于言表。

??然而,硬幣總有另外一面。陽光城規模擴大的背后,是公司放大的財務杠桿、短債長配的財技、高于凈資產300%以上的擔保額度以及低至谷底的利潤率。

??不完全統計顯示,僅上半年,陽光城對外擔保超過60次,平均每三天,公司就會發布一項融資方面的公告。但隨著國內針對房地產的幾大融資渠道相繼收緊,過于頻密的融資行為是否能夠延續?

??規模主導的制度安排

??過去兩年,陽光城進行了大量的系統改革,通過在三四線城市的一些布局,提高了自己的周轉速度,進而實現了規模的新一輪爆發。

??2017年底,陽光城全口徑銷售額不足千億,隨后通過結構調整,在2018年進入千億俱樂部,并在2019年進一步沖刺銷售。

??為了配合快速擴張,陽光城在2018年進一步調整完善激勵體系,建立了從集團到區域、從全局到項目、從股權激勵到經營評價、項目共贏等多維度、多層次的激勵考評體系。2018年7月,公司推出2018年股權激勵計劃,股票期權數量達34500萬份,占公司股本總額的8.52%,覆蓋了422名核心業務骨干。

??同時,在正常經營評價之外,2018年公司對“雙贏機制”持續進行優化,公司“雙贏”機制覆蓋項目數量達到172個,在提升公司運營效率的同時希望控制其他風險。

??在今年上半年的業績會上,陽光城執行董事長朱榮斌介紹,包括闞乃桂在內的幾位高層,今年都會分別兼任集團及地區的運營工作,以進一步促進銷售規模的提高。

??從克而瑞的統計口徑看,陽光城2019年上半年實現銷售金額900億元,同比增長35.7%,截至6月末已完成全年1800億元業績目標的50%。

??其中,和陽光城不斷調整的營銷體系密切相關,為了實現銷售增長,陽光城更提出了夜間營銷模式。

??多管齊下,使得陽光城市場規模攀升,即便撇開并不能完全反映企業真實銷售情況的全口徑數據,采用權益數據看,陽光城的表現依然不俗。數據顯示,上半年權益口徑銷售金額631.2億,排名14位,屬于閩系房企中排名較為靠前的一家。

??加杠桿融資

??身處資金密集型行業,房地產企業想要獲得規模上的超常規發展,通常都繞不開加杠桿這個戰略選擇,周轉速度快的房企,在擴張過程中都必然會出現債務的攀升。

??截至2019年6月末,陽光城資產負債率83.54%,較去年末下降0.88%,有息資產負債率38.76%,較去年末下降4%,凈負債率141.93%,較去年末下降40.29個百分點。從業績快報看,陽光城的凈負債率出現了顯著下滑,依然高于行業80%的通行安全線。

??在加杠桿的過程中,陽光城最讓外界擔憂的,便是其較高的短債比例。

??根據陽光城2018年年報,陽光城短期借款176億,一年到期非流動負債302億,長期借款514億。按此計算,陽光城短期債務478億,長期債務514億,短期債務和長期債務比例為1:1.08。

??一般而言,由于房地產的銷售周期較長,因此比較穩健的公司短期債務和長期債務的比例在3:7左右,這樣可以匹配房地產的生產周期。

??但是,成本低、周期長的借款,并非所有公司都能夠輕易獲得,這就迫使企業大量使用信托、資產證券化、供應鏈融資等短融,彌補資金的缺口。

??梳理陽光城融資路徑不難發現,公司在融資方面采取了多種方式,包括銀行、信托、基金、公司債、應收款證券化、保理等,其中有大量短期融資工具。

??7月15日,陽光城發布公告,對持有100%權益子公司福建宏輝房地產開發有限公司接受浙商金匯信托股份有限公司提供2.28億元的融資,融資擬分筆發放,各筆期限不超過12個月,作為擔保條件:以福建宏輝房地產名下在建工程提供抵押,福建宏輝房地產100%股權提供質押,公司對福建宏輝房地產該筆融資提供全額連帶責任保證擔保。

??截至目前,陽光城及控股子公司對參股公司提供擔保總額度為167.06億元,實際發生擔保金額為136.81億元,占最近一期經審計合并報表歸屬母公司凈資產59.54%。公司及控股子公司為其他控股子公司提供擔保總額度為1201.22億元,實際發生擔保金額為751.75億元,占最近一期經審計合并報表歸屬母公司凈資產327.15%。上述兩類擔保合計總額度1368.29億元,實際發生擔保金額為888.56億元,占最近一期經審計合并報表歸屬母公司凈資產386.69%。

??不完全統計顯示,僅2019年上半年,陽光城發布的涉及融資對外擔保公告,就有60筆左右,相當于每三日便有一個融資擔保披露,堪稱融資頻度最高的地產企業之一。

??除了信托融資外,陽光城還使用了多種創新融資方式。比如2019年1月,陽光城集團股份有限公司擬與山東省國際信托股份有限公司、融博泰商業保理(上海)有限公司合作,以公司及下屬子公司項下房地產項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資產,以上述基礎資產發行相關產品進行融資,總額不超過20億元。

??2019年3月,陽光城擬受讓上游供應商、施工方對公司及其項目公司的應收賬款總計不超過人民幣60億元應收賬款,并以此開展資產證券化融資工作。

??此外,陽光城集團還通過官方微信公眾號發布消息稱,其與中建投信托股份有限公司簽署戰略合作協議。根據協議,中建投信托將為陽光城集團提供包括非標債權類融資、地產基金類投資、供應鏈保理、資產證券化等在內的多種業務,合作總規模達人民幣200億元。

??多個指標有待優化

??規模擴張過程中大量增加債務,使得陽光城巨大的財務費用吞噬公司利潤。2018年,陽光城實現結算營業收入564.70億元,同比增長70.28%;合并報表凈利潤39.06億元,同比增長75.30%,合并歸屬于上市公司股東凈利潤30.18億元,同比增長46.36%。

??在營業收入和凈利潤增長幅度均低于80%的情況下,陽光城2018年確認的財務費用雖然只有6.14億,但同比增幅高達379.76%。

??更值得關注的是,公司存貨開發成本期末余額中含有借款費用資本化的金額為173.58億元,這意味著,陽光城的存貨里面,“隱藏”173.58億元的財務費用,會在將來結算時費用化。

??“通常情況下地產公司會把一部分財務費用做到管理費用里,或者通過供應商應收賬款融資,來降低自己的有息負債,進而降低凈負債率。”一位地產融資人士說。

??有一個數據可以佐證,2018年,陽光城房地產及相關業務毛利率達26.06%,合并報表凈利潤率約至7.00%。截至2019年第一季度,陽光城銷售毛利率28.38%,銷售凈利率4.99%,凈利率幾乎是同類企業最低水平。

??即便如此,公司在擴張的路徑上依然執著。今年上半年,陽光城在多個土地拍賣上表現突出。有數據顯示,該公司上半年新增土地貨值1030.4億元,行業排名13位,新增土地涉及金額309億元,為行業第11名。

??現金流方面,2018年陽光城在加強現金流管控的基礎上,平均回款率約80.05%,同時,本期經營性凈現金流入218億元,同比增長147.55%,達到歷史高點,連續兩個會計年度保持正值。但到今年第一季度,隨著公司買地量的增加,該數值再度為負79億,而籌資活動流入57億元。

??從數據上看,陽光城上半年的融資渠道較為順暢,不過,從近期的融資環境看,公司債收緊,信托審批趨嚴,海外債發行條件激增,無疑讓這家財務高杠桿公司承受更加的壓力。

??“在這個環境下,對于資金緊張的地產公司,要么選擇不拿地,要么選擇以價換量。”一位地產公司高管說。

??記者從陽光城了解到,面對變化的行業環境,陽光城也在不斷調整自己的戰略。陽光城,將用怎樣的方式來優化融資結構以及應對資金面趨緊的局面呢?

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  • 7月15日,深圳市市場監督管理局聯合深圳市住房和建設局,在全市開展學位房虛假宣傳專項治理執法行動,根據通報,此次檢查樓盤71個,擬立案27宗,查處了一系列虛假宣傳、承諾等違法行為。
  • 7月16日,廣州市規劃和自然資源局和廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(以下簡稱《意見》),明確已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,可以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。
  • 經濟日報訊 記者童政、通訊員黃尚寧報道:近日,廣西壯族自治區自然資源廳向媒體透露,隨著不動產登記“百日攻堅”行動結束,廣西新建商品房轉移登記、已有《不動產權證書》商品房買賣轉移登記、實體經濟企業不動產登記、抵押權首次登記等不動產登記主要業務的辦事效率和服務水平大幅提升,全區所有市、縣實現了“1個工作日辦結”。
  • 根據最新公布的70個城市數據,6月份一二三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅與上月相同或回落;一二線城市二手住宅漲幅回落,三線城市漲幅稍微擴大。
  • 昨日下午,為支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展,廣州市規劃和自然資源局與廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(以下簡稱《意見》)。
  • 2019年6月,東莞新建商品住宅網上簽約銷售4962套,銷售面積55.49萬平方米,銷售均價為20195元/平方米。
  • 在北京連續的高熱天氣中,經紀人小王(化名)早早就上班了。一會兒要來一位看房的客人,早早約好的,就看這個小區的房子。
  • 昨日,財政部發布《關于《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》向社會公開征求意見的通知》。
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