多數房企“中考”成績平平 下半年憑什么沖剌年度目標?

吳若凡2019-07-17 09:04:09來源:每日經濟新聞

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??“半年考”常被視為房企一年中最重要的業績審視節點之一,因為這預示年度目標的完成可能。

??有關機構數據顯示,今年初共有39家房企公布了年度銷售目標,目標增長率均值僅為19.2%,較2018年降低24.8個百分點。其中,目標增長率超過30%的僅有福晟、中駿與仁恒置地,而碧桂園、萬科等頭部房企近幾年已不再公布銷售目標。

??《每日經濟新聞》記者注意到,上半年,上述39家公布年度銷售目標的房企中,完成目標50%以上的僅14家;而銷售額超過50億元的房企達147家,較去年同期增加了9家。

??對此,58安居客房產研究院首席分析師張波表示,以往房企普遍會在下半年作更多“押注”,上半年如果沒足夠去化,下半年大量供貨依然可能完成目標。

??TOP30~50房企加速沖“千億”

??今年上半年,在“房住不炒”“因城施策”的主基調下,房地產市場實現穩定預期。

??雖然年初眾多房企對今年的市場都給出“尚穩”的基調,但實際上,每家房企背地里都想做用功的“學霸”。

??有關機構統計數據顯示,2019年上半年,共有147家房企銷售額超過50億元,較去年增加9家;合計實現銷售額58537億元,平均銷售額398.2億元,同比增長10.3%;市場份額提升9個百分點,市場集中度持續提升。

??不過值得注意的是,年初公布了年度銷售目標的39家房企中,完成50%以上目標的僅有14家,包括恒大、融創、保利、中海等頭部房企,目標完成率的均值在47.8%,完成率最低的花樣年僅完成了目標的36.6%。

??“房企上半年度完成率在40%左右是正常情況,如果半年銷售額能超過40%,年度目標達成率會很好。”張波向《每日經濟新聞》記者表示,以往房企普遍會在下半年做更多“押注”,上半年如果沒足夠去化,下半年大量供貨依然可能完成目標。而今年,很多房企從上半年就開始發力。

??記者觀察發現,提前發力的背后,是行業集中度的持續提升,并且銷售門檻也在不斷提升。有關機構數據顯示,今年上半年50億元以上房企權益銷售金額均值為318億元,市場份額為62.8%。其中,TOP10房企權益金額門檻為736.3億元,TOP30房企權益金額門檻為365億元。

??從目標完成度來看,TOP30~50房企在今年上半年拼得更猛。2018年“千億”房企已達30家,因此,處在TOP30~50的房企,也是今年沖擊“千億”陣營的主力軍。

??據悉,上周有5家TOP20房企召開了半年度營銷會議。相關知情人士告訴記者,上述房企的判斷基本差不多,都是把關注點集中在銷售。“今年上半年的水平,整體來說還是落后于去年,所以現階段,大家(房企)都還是在沖規模。”

??一位頭部房企高管也告訴《每日經濟新聞》記者,大部分房企還是會選擇要規模,畢竟對目前的房企來說,業績仍然是第一位的。

??一二線城市貢獻近八成業績

??但“規模”能否在下半年沖出來,更看房企的布局變現能力。

??有關機構指出,目前全國城市對于房企業績的貢獻度呈“紡錘形”:一二線城市仍是主戰場,三四線城市貢獻率在弱化。

??數據顯示,2019年以來,隨著城市化進程推進以及都市圈結構的調整,重點二線城市的區域潛力繼續釋放,20家代表房企二線城市的銷售業績貢獻率為57.6%;一線城市貢獻率為21.1%,較去年增長8.1個百分點;一二線城市合計占比78.7%,仍是房企主要布局區域。

??“可以說,重倉三四線的房企去化壓力會更大一些。”克而瑞研究中心總經理林波告訴《每日經濟新聞》記者。

??的確,從國民經濟運行情況、房地產成交結構,以及最直接的“70個大中城市房價”可以看到,三四線城市的樓市已呈現加速降溫態勢,同比去年上半年,三四線城市成交在房企業績中的占比呈下滑趨勢。

??“所以這類企業更講求搶速度,能夠在三季度想辦法完成銷售目標的,絕不會壓倉去四季度。”林波表示,拿地主要集中在三四線城市的房企,今年的競爭會更慘烈——“要么死扛,要么整體轉讓。”

??一位TOP30房企的營銷總監告訴記者,目前三四線還賣得不錯的城市,企業都在抓緊窗口期出貨。淡季也要上市供貨,就看營銷怎么做。而已經回到一二線城市的房企,雖然業績目標可能達成,但受制于這些區域的高壓調控,房企可能面臨另一個情況——盈利目標未必能達成。

??上述營銷總監表示,“很多城市限價嚴格,比如蘇州、杭州、西安、合肥,房企要想拿到預售證就必須符合所在城市嚴格的限價規定,這就意味著利潤會卡得很死。但一二線城市的項目,只要性價比高,去化壓力就不大。這確實也是一個矛盾。”

??對不斷追求規模的房企而言,一個不容忽視的因素是融資環境。林波指出,今年上半年資金環境持續收緊,進入7月份,融資渠道仍在進一步收緊。預計下半年這樣的格局還會繼續,所以房企現金流壓力會非常大,這就會促使房企加快預售,進一步提升周轉率。

??高力國際研究指出,經過10年的快速擴張,中國房地產市場正面臨著越來越大的發展阻力。由于對全球經濟不確定性,投資人在制定投資計劃與策略時更偏保守。在城市加速分化下,“持續聚焦一線城市的同時,可關注政府支持下、新興城市的長期發展潛力與機遇,同時關注一線城市的穩定性和新興城市較高的價格提升。”

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