中梁上市面臨融資銷售雙重壓力 銷售目標調至1300億元

羅韜2019-07-17 08:56:24來源:第一財經

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??以布局三四線城市、高周轉銷售而聞名的中梁控股(02772.HK,下稱“中梁”)終于登陸香港資本市場。

??7月16日,中梁在香港舉行上市儀式,其最終的發行定價為5.55港元/股,募資凈額為27.73億港元。截至收盤,中梁股價報收5.95港元,上漲7.21%。

??“中梁在業務發展策略上是以中小規模土地項目為主,并采用標準化的開發流程,以加速資產周轉營運,這與大多數內房企以大規模地塊發展的策略有所不同。集團的項目亦多以合資模式營運,有助降低收購地塊的成本。”鼎成證券投資策略總監熊麗萍評價。

??三四線銷售降溫

??作為一家發跡于溫州的房企,中梁在過去幾年是地產圈的“黑馬”。

??招股書顯示,中梁營業收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億,年復合增長率高達221.4%;2016年、2017年及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億,年復合增長率為131%。

??2016年,中梁將大本營從溫州遷至上海,便開始了大規模的擴張。其業務模式主要是對標碧桂園,即在三四線城市廣泛布局,并通過高周轉實現規模擴張。

??中梁董事長楊劍曾表示:“如果布局一二線城市是開大奔,布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔,我開50輛寶馬mini,我還是大有機會的。”

??為了實現高周轉,中梁內部提出了“456”模式,即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。為了鼓勵區域公司按照“456”的模式運轉,中梁設置了豐厚的獎勵:項目開盤后達到“456”的標準,立即獲得百萬級內部獎勵。

??“中梁是典型的戰略+機制的房企,戰略是布局三四線,而機制在于高激勵。因此即便項目團隊不夠成熟,依然可以通過物質刺激激發生產力,繼而取得成功。”一位上市房企總裁點評。

??得益于過去幾年三四線城市的棚戶區改造和房價上漲,中梁的業務模式快速得到復制和成功,進而成為最近幾年增速最快的房企之一。

??據招股書,截至2019年3月31日,中梁控股集團控股在全國23個省124個城市布局353個物業項目,土地儲備約3900萬平方米。布局包括長三角、中西部、環渤海、海峽西岸及珠三角等五大區域。

??不過,中梁的三四線城市布局在目前行業周期下則出現巨大挑戰,今年開始,三四線城市銷售開始明顯降溫,給了很多房企較大的銷售壓力。

??“我們上半年銷售明顯是一二線城市好于三四線城市,三四線城市的紅利逐漸褪去。”一位上市房企高管告訴第一財經記者。

??對此,中梁也意識到了這個風險。中梁副總裁游思嘉表示,公司正在進行戰略調整,自2018年7月,中梁已經將投資的重心逐步往二線城市轉移。截至目前,公司二線和三線的占比與滲透率在不斷提升。

??但這家重倉三四線的房企想要轉換賽道并非易事,這涉及業務模式和運營邏輯的調整。

??過度依靠信托融資

??從融資規模看,中梁比早前在港IPO的正榮地產(06158.HK)少了近10億港元。此前,正榮地產發售價最終為每股3.99港元,募資凈額為38.43億港元,而中梁此次發售合計募集資金約27.73億港元。

??按照中梁規劃,IPO后30%的募資將用于償還現有信托貸款。

??縱觀中梁的發展,其應用了大量信托融資輸血,為其實現高速發展。截至2018年年底,中梁還有109個信托或資產管理計劃未償還,總額147億元,未償還本金總額占借款總額的58.0%。

??截至2019年3月末,中梁借款余額達123億元,多數項目的資金成本在10%~12%之間。大部分項目均有股權質押、土地抵押和擔保。其中4筆信托貸款將在2019年到期,最高的一筆利率達到13.9%。

??大量的信托融資,實際上反映了中梁需要改善的債務結構。

??截至2018年末,中梁短期銀行及其他借款144.69億,而長期銀行及其他借款僅有125.36億,短債占比約53%。

??一般而言,比較安全的公司短期債務和長期債務比例大概在3:7。

??大量的短期債務,將讓中梁面臨更大的融資壓力。不久前,針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,銀保監會開展了約談警示。要求其嚴格落實“房住不炒”的總要求,嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。

??“包括光大等信托都被要求不能有新增融資,并要求適當減少融資規模,而我們公司則要求三季度融資規模不能超過二季度。”一位信托人士告訴記者。

??信托作為房地產的重要輸血工具,不斷收緊之后,對于依賴信托融資的房企,將面臨巨大的發展壓力。

??面對融資和銷售的雙重壓力,中梁今年的銷售目標也開始保守。敲鐘儀式結束后,中梁控股執行董事兼首席執行官黃春雷表示,今年中梁的銷售目標為1300億元。

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