海外債規模爆發 房企融資成本漸分化

胡天祥2019-07-16 16:58:19來源:時代周報

掃描二維碼分享

??隨著國內信貸環境進一步收緊,房企海外發債再迎井噴。

??7月13日,Wind統計顯示,2019年以來,房企計劃發行的海外債數量已達104只,計劃發行規模384.47億美元,數量、規模均創同期歷史新高,且已接近2017年全年規模。“如果按照當前節奏持續下去,房企海外發債規模有望再創歷史紀錄。”Wind表示。

??中資海外債供需兩旺的同時,高信用評級和低信用評級房企的融資成本分化也更加明顯。

??信用評級影響融資成本

??7月8日,中國海外發展有限公司(以下簡稱“中海”)成功發行20億港元(5.5年期)及4.5億美元(10年期)雙幣種固息高級債券,其中5.5年期港幣債券票息為2.90%,創同行業最低利率;10年期美元債票息為3.45%,創中資房企債券發行利息成本最低。

??通常而言,資信良好、財務盤面穩健的房企可以獲得較高的國際信用評級,對應的海外融資成本也較低。而信用評級則是包括惠譽、穆迪、標普在內的第三方評級機構對債務人如期足額償還債務本息能力的評價,是國際投資機構參考的重要指標。

??而中海高于同行的盈利水平及財務管控能力,使得三大國際評級機構均給予中海行業最高的信用評級。來自國盛固收研究的數據顯示,2018年,中海美元債加權票息僅為4.59%。

??“融資成本高低主要看國際的債務評級,理論上來說在同等業績比率表現下,規模越大信用評級越高。”房地產與金融資深評論人黃立沖告訴時代周報記者,當房企達到千億元規模后,相對而言會更容易得到銀行支持,且更容易發債融資,特別是海外債都要求企業有一定規模。

??“綜合來看,對于中海、萬科等房企,美元債是錦上添花,房企多了一種融資渠道,能夠選擇在較低成本的市場多融資,實現融資優化;對于恒大、碧桂園等房企,美元債可能是雪中送炭,境外發債條件較境內相對寬松,且美元債通常設置贖回權,房企通過美元債融資實現‘以時間換空間’。這兩類房企,可能從美元債火爆中明顯受益。”國盛固收研究部表示,而對于再融資模式難以為繼的房企,高成本的美元債融資可能是飲鴆止渴。

??以萬科為例。2018年10月,惠譽評級確認萬科評級為“BBB+”,展望穩定。“從銷售規模來看,萬科的合同銷售額復合年增長率自2007年起升至20%以上,2018年達6070億元人民幣。”惠譽表示,從財務狀況看,萬科面對行業逆行仍將杠桿率保持在20%以下的水平,令其利息支出低于同業水平,進而形成成本優勢。來自國盛固收研究的數據顯示,2018年,萬科美元債加權票息為4.50%,2019年(截至5月6日)僅為4.20%。

??但部分信用評級較低的房企,其融資成本則處在行業高位。

??7月12日,泰禾發行4億(3年期)美元債,票面年息高達15%。由于評級機構對其過高的債務及杠桿水平表示擔憂,2018年,標普和惠譽先后將泰禾集團的主體信用評級由“B”下調至“B-”,同時將該公司的無抵押債券下調至“CCC+”。

??2019年6月,穆迪將泰禾的展望從負面調整為穩定,但仍維持B3和Caa1的評級,“泰禾B3的公司家族評級主要受到流動性疲弱、信托貸款規模較大以及財務指標較弱等因素制約。”穆迪表示,若中期內泰禾流動性及信用指標均有改善,評級有可能上調,反之則面臨評級再次下調的壓力。

??“從公司監測的37家典型房企境內外債券融資的情況來看,2018年1月至2019年6月發行海外債的平均票面利率為7.8%,比境內債券融資高近2個百分點。”同時,億翰智庫指出,房企需要通過提升銷售業績、改善現金流、降低財務杠桿等途徑,提高國際信用評級,以降低境外發債成本,縮小與境內債券融資成本的差距。

??融資收緊與償債高峰

??海外債發行規模持續攀升,主要是由于國內融資環境收緊所致。

??2016年10月開始,上交所、深交所紛紛出臺文件明確公司債發行門檻,規范房企發行公司債行為;證監會、銀(保)監會提出嚴禁違規資金進入房地產領域;發改委要求嚴格限制房企發行公司債用于商業性房地產項目。華東一家房企高層告訴時代周報記者,金融形勢逆轉包括金融監管更加規范、非標業務受到清理、資金供給有所收緊、資金成本有所增加。

??在此背景下,房企開始積極尋求海外發債。據Wind數據統計顯示,2018年全年,內地房企共發行海外債137支,融資總額高達519.5億美元,較2017年上升60%,平均利率為7.62%,較去年上升1.34個百分點,其中,票面利率高于10%的債券23只,創歷史新高。克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者,雖然境外融資成本很高,但在目前國內融資環境仍然收緊的大背景下,多一個融資渠道是很重要的事情。“首先你要能融到錢,第二才是考慮融資成本的高或者低。”肖文曉表示。

??2019年4月,隨著金融機構違規放款給房地產市場的事件頻出,以及土地市場上高溢價地塊的多次出現,相關部委再次針對房企資金鏈進行全線收緊。

??5月17日,銀保監會發文明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。7月4日,多家信托公司收到銀保監會窗口指導,要求控制信托業務規模。與此同時,鑒于海外發債量不斷提升,7月12日,發改委發布通知稱,房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。“后續來看,房企未來融資或主要滿足續貸的需求,外部新增資金的減少使得地產企業的運營資金將更多地依賴自身造血。”江海證券發布研報稱。

??值得注意的是,在國內外融資渠道紛紛收緊的大背景下,償債高峰也如約而至。來自克而瑞的數據顯示,2019年下半年95家重點房企的到期債券為1706億元,是2018年全年到期債券的75%。長期來看,2020年房企債券到期規模將進一步突破5000億元,2021年突破6000億元,未來償債壓力也將進一步上升。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
天津时时彩开奖网址