市占率超4% 萬科的基本盤與第二曲線

董家聲2019-03-27 15:02:05來源:北京商報

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??銷售金額6069.5億元、市場占有率4.05%,負債卻僅有30.9%……3月26日,萬科舉行2018年度業績發布會,一度喊出“活下去”的萬科,在本不被看好的2018年交出了一份自己和行業都很認可的成績單。對于萬科的轉型、擴張與行業的未來,董事會主席郁亮、總裁兼首席執行官祝九勝、執行副總裁兼首席運營官張旭、執行副總裁兼首席財務官孫嘉、副總裁兼董事會秘書朱旭等高管集體回應了媒體和投資者的詢問。

??6000億與4.05%

??銷售金額6069.5億元,住宅占比84.9%,144平方米以下的中小戶型占比91.4%,在全國商品房市場中的份額由3.96%提升至4.05%,在24個城市的銷售金額位列當地第一……

??截至2018年底,萬科持有貨幣資金1884.2億元,高于一年內到期的流動負債總和931.8億元。截至2018年底,萬科凈負債率(有息負債減去貨幣資金,除以凈資產)為30.9%……

??報告期內,萬科實現營業收入2976.8億元,同比增長22.6%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元,同比增長20.4%;每股基本盈利3.06元,同比增長20.4%……

??“如只看銷售面積、銷售金額、投資、開工等幾乎都創出歷史新高的各項指標,2018年中國房地產市場似乎很完美。但萬科人堅持認為,現在就是一個白銀時代。”對于自己,萬科在告股東書里給出了這樣的評價。

??從供給端的情況來看,行業集中度上升已經不再是趨勢,而是事實。2018年中國房地產市場TOP3包括萬科在內的發展商共獲得12.6%的市場份額,超過1/8;TOP10是26.9%,超過1/4;TOP20為37.5%,TOP30為45.2%,TOP50為55.1%,TOP100為66.7%。前100家開發商獲得2/3的市場份額,這說明競爭正變得越來越激烈,而且主要是重量級選手之間的相互競爭。如何在市場中贏得客戶的青睞,考驗的是方方面面的能力。

??郁亮在當日的業績說明會上也坦言,“白銀雖然沒有黃金那么貴,但仍然是貴金屬”。他承認,在白銀時代萬科啟動轉型,這樣才能讓自己有足夠的時間來探索和思考。白銀時代也會維持很長時間,但轉型和變革同樣需要很長時間,等行業到青銅時代再轉型就來不及了,“這六七年以來,萬科對白銀時代的判斷從來沒改變過,我們對轉型堅定的認識也從來沒改變過。我們轉型的決心也從來沒改變過”。

??祝九勝在評價這份業績的時候,也直言隨著集中度上升,行業里面既有機會,也有挑戰。全球的經驗,單一開發商的市占率最高會到6%-8%,萬科過往通過對自己的能力定位和戰略定位,對規模的追求和依賴變得不那么嚴重,要在能力上做到領先和領跑。

??在近14億人口的中國,市場占有率進入4%的萬科,面對國際慣例的“6%-8%”,顯然在白銀時代還有空間。

??基本盤與開枝散葉

??2019年的萬科,目標是什么?

??對于外界猜測的目標下調,在當日的業績說明會上,萬科并沒有給出明確的回應。

??“總體而言,‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯。”郁亮口中的萬科基本盤,不是指“房地產開發業務”,而是公司所有事業集團(BG)、所有事業單元(BU)都要明確自己的基本盤。“萬科不是要收斂其他業務,而是要聚焦收斂每塊業務的經營管理動作。”

??前一天公司發布的2018年年報中表明,萬科“聚焦收斂,鞏固提升基本盤”的調整效果已有所顯現。報告顯示,2018年,萬科集團實現營業收入2976.8億元,同比增長22.6%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元,同比增長20.4%。

??“要先求得根基的穩固,才能更好地開枝散葉。”2019年,面對高度的不確定性,郁亮也發出了自己的示警,“萬科應該摒棄一切投機、僥幸心理,跳出路徑依賴和牛市思維,圍繞‘城鄉建設與生活服務商’的戰略定位,依托事業合伙人機制,堅持以‘客戶為中心,以現金流為基礎,合伙奮斗,持續創造更多真實價值,實現有質量發展’的長期經營指導方針,穩住基本盤。”

??2018年萬科將戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”。從配套服務商到生活服務商,意味著不僅要提供硬件,也要提供軟件;不僅要提供空間,也要提供內容。

??在郁亮看來,“城鄉建設與生活服務商”和“聚焦收斂,鞏固提升基本盤”互為表里,是硬幣的兩面,在理解上不可偏廢,更不可對立起來看。“我們當然要在‘城鄉建設與生活服務商’的道路上繼續轉型。而為了更好地轉型,我們需要‘鞏固提升基本盤’。”

??尋找第二曲線

??郁亮認為,為支持萬科未來的持續增長,轉型勢在必行。萬科必須將視野開放到更廣闊的空間,將服務延伸到客戶生活需求的更多方面,力圖真正找到萬科未來的第二曲線。這個方向是一以貫之的,沒有任何動搖或改變。

??但萬科管理層也意識到轉型絕非易事。未來能支持出現千億級企業的實體經濟領域,并有進入空間的行業并不多。很長一段時間里萬科將面臨兩場挑戰。一個是徹底告別黃金時代舒適區,進入高強度競爭的低容錯時代;一個是進入到相對陌生的空間。

??一方面,萬科多元業務在今天仍在持續推進。這從剛剛披露的公司2018年年報中也能得到印證:長租公寓業務已覆蓋35個主要城市,累計開業超過6萬間,開業6個月以上項目的平均出租率約92%;物業服務方面,萬科2018年實現營業收入98億元,同比增長33%;商業開發與運營方面,截至2018年底,萬科在商業領域的總管理項目達210余個,總建筑面積超過1300萬平方米;物流倉儲服務方面,2018年內,萬科旗下萬緯物流新獲取項目64個,合計可租賃物業的建筑面積約為494萬平方米。在城市更新與產業園業務領域,截至2018年底,萬科已在超過20個城市開展相關建設和運營業務,管理標準辦公項目70余個,產業園項目30余個,管理面積達700萬平方米。

??另一方面,在傳統地產業務上,萬科保持投資擴張節奏,今年前兩個月,合作拿地、舊改、加大一二線投入是萬科在土地獲取上的突出表現。統計顯示,2019年前兩個月萬科共斥資206.32億元新增16個房地產項目,分別位于北京、上海、廣州、佛山、福州、成都等15個城市,占地面積合計222.7萬平方米,計容建筑面積458.4萬平方米,其中萬科權益建筑面積366.7萬平方米,需支付權益地價206.32億元,拿地銷售比約為22%。值得一提的是,萬科今年的新進入項目里,一二線城市的占比超過80%。

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