中駿集團土儲達3200億元 財務盤面優化擴張穩健

王麗新2019-03-27 14:20:09來源:證券日報

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??規模三年晉級“千億陣營”,年均復合增長率超50%,多元業務發力保證后“千億時代”盈利能力,中駿集團打破了行業調整周期制約,正按照自身計劃走在穩健擴張的道路上。

??“我們目前有兩大發展戰略,其中頭一個就是‘千億戰略’。”在業績會上,中駿集團董事局主席黃朝陽并不掩飾對于規模的渴求。但在黃朝陽看來,中駿的另一個戰略是“FUN+幸福生活生態圈”,即與地產主業相關的多元化業務投資,則是為“后千億時代”提前布局,面向未來消費升級的轉型。

??鑒于此,花旗的報告指出,受惠于過去三年公司拓展步伐至34個城市,活躍增添土地儲備,內部架構與激勵計劃良好,考慮其在手可售資源達3200億元,長遠期望滲透內地40個-50個城市,晉身國內銷售規模30強的目標有望達成,重申“買入”評級。

??銷售目標鎖定700億元

??據《證券日報》記者了解,2016年-2018年,中駿集團的銷售額分別為235億元、332.47億元和513.6億元。在房地產市場波動的過去三年中,公司銷售額年均復合增長率超50%,發展道路穩健。

??“2019年中駿的目標是700億元,內部KPI不止這個數字。”黃朝陽坦言,頭部開發商定的增長比例都比較低,“我們還在高速發展期,目標還算比較高,但有信心完成。”

??黃朝陽的信心來自于中駿集團已手握3200億元的總貨值。2018年,中駿集團新增土地儲備900多萬平方米,新進入10個城市,獲取47塊優質土地,平均土地成本約每平方米4327元,較去年每平方米4990元進一步降低。

??據悉,近年來中駿集團啟動“區域聚焦、多業態發展”的5+1戰略布局,重點布局長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中部經濟區、西部走廊及海峽西岸經濟區,聚焦一線及核心二線城市,彈性進入強三線城市。

??進入2019年,中駿仍持續深化全國布局版圖,在今年開年的近三個月時間內,接連拿下15座城市的16幅地塊,新增總貨值超400億元。

??花旗報告指出,公司可售資源及地域分布可支撐相關目標,平衡了公司銷售增長及盈利后,預計2020年和2021年的毛利率可維持在30%的水平,而280億元未入賬銷售毛利率大約為30%,亦有助于帶動盈利增長。

??財務盤面優化負債降低

??規模快速增長和加大多元化業務的投資,并未讓中駿集團的盈利能力受到影響。目前來看,合理的土地布局、融資成本的降低,以及啟動全面預算管理后成本控制的提效等戰略,是中駿集團保持財務穩健的法寶。

??據年報數據顯示,截至2018年底,中駿集團實現收益177.83億元,同比增長10.4%;公司股東應占溢利33.85億元,同比增長19.2%;股東應占核心溢利22億元,同比增長15.6%;毛利率34.6%,同比上升0.5個百分點。

??實際上,近年來,中駿集團的毛利率水平一直處在行業較高段位。“近兩年的毛利率都是在34%以上,最主要是過去兩年一、二線城市交房的比例較高。”中駿集團財務總監兼公司秘書李少波表示,過去一兩年重點在二、三線城市拿地,其中一個拿地指標即是,測算出來的毛利率要達到25%以上。

??值得一提的是,在加碼全國布局的同時,中駿集團的凈負債率實現了同比下降。數據顯示,2018年中駿集團凈負債率下降至60.4%,降低了11.6個百分點,債務結構也得到進一步優化。目前,公司債務期限搭配合理,融資成本近年來不斷降低,2018年加權平均融資成本為6.4%,在行業內具有明顯優勢。

??對此,花旗報告認為,公司債務規模可控。實際上,負債可控,也為中駿集團的另一個戰略實施提供了彈性空間。據悉,“FUN+幸福生活生態圈”已逐漸步入收獲期。  

??多元業務協同發力

??“Fun+幸福生活生態圈”戰略是中駿集團近年來業務創新轉型的重要體現。據記者了解,在該戰略指導下,中駿集團布局了方隅長租公寓FUNLIVE、聯合辦公FUNWORK、及大健康等新型業務板塊;同時,中駿集團投資打造iFun智能互聯平臺,打通包括居住空間、辦公空間、健身健康空間、醫療、教育在內的聯動關系,以滿足未來智慧生活的全方位需求。

??在“打造受人尊敬的百年企業,成為全球領先的城市運營服務商”的發展愿景下,中駿集團以“多點開花”的發展戰略來獲取業績增長新動能。近年來,公司迅速完成彎道超車,布局全國34城,其業務線涵蓋地產開發、商業管理、物業管理、FUN+幸福生活四大業態。

??值得一提的是,多元業務正在發揮協同效應,其中長租公寓正在以“基金+開發”雙輪驅動模式運營,今年將達到3萬間。“長租公寓、購物中心對我們拿地已經有協同效應了,可以拿到便宜的土地。”黃朝陽坦言,“從目前戰略來看,布局與地產相關的多元業務是比較靠譜的。”

??從2019年全國新拿地塊中不難看出,在多業態戰略體系支撐下,中駿集團開始主動拿取含居住、商業及其他屬性的綜合性地塊。這是在嚴峻的宏觀調控態勢和激烈的土地市場競爭中,獲取低成本土地的有力抓手。

??有業內人士認為,以智慧運營為方向,降低傳統地產投資壓力,拓展未來經營空間,想清楚戰略方向,穩健擴張,在“后千億時代”,中駿集團正在為行業開辟一條獨有的轉型路徑。

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