長租公寓進入洗牌期,房企背景的協信家何以能突出重圍?

王寶汗2019-03-13 10:20:01來源:每日經濟新聞

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??自2016年6月國務院出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,租賃市場的快速部署,加速拉升著這個行業的成長節奏。

??僅房企方面,據不完全統計,TOP30房企中就有超20家房企已進軍或表示將布局長租公寓。各大品牌的公寓間數預計至2020年底會超過1000萬間。

??但與此同時,關于長租公寓租客維權、巨額外債、經營不善、周期調整等消息越來越頻繁,數據顯示,長租公寓被爆出“爆倉”的數量已由2017年的4家增至11家,也由此2018年被戲稱為“長租公寓爆倉年”。

??然而,也就是在2018年,新涉足長租公寓領域的房企并不少,除華潤、碧桂園、中駿等企業外,協信控股旗下的協信家(Sincere Hub)服務式公寓品牌也在2018年初落地。

??在長租公寓備受質疑的輿論環境下,引發了關于長租公寓發展空間和差異化競爭的一系列討論。協信公寓酒店板塊主理人及資產管理GM徐鋒日前針對這一現象進行客觀解讀。

??長租公寓白熱化房企系趁機入局

??長租公寓,這個伴隨2015年“85號文件”的稅收、融資支持而迅速繁榮的行業,也是在資本的裹挾下,慘遇2018年寒冬步入苦長期。當年8~11月的短短四個月時間里,全國已有多家長租公寓被爆“資金鏈斷裂”,愛上租、warm+、V客公寓、寓見公寓、租唄公寓等接連被收購。

??徐鋒坦言,長租公寓已經進入白熱化階段。但其堅持認為,行業并沒有到達紅海的地步。

??同樣,在安居客首席分析師張波看來,搶灘租賃市場就是爭奪房地產行業下一個十年的第二跑道,租賃市場的重要程度完全不亞于房地產銷售市場,無論是市場潛力還是政策紅利都是顯而易見的。

??的確,值得一提的是,在“創業派”洗牌的同時,房企加碼長租公寓的腳步并未放緩。目前已擁有一定規模優勢的房企,如碧桂園、保利、中駿等房企不斷入局,并都提出了長租公寓領域的發展目標。

??有業內人士直言,“現在很多中小型長租公寓都在爆雷,但基本都是中小企業,就是因為現金流繃不住了。房企有資金,所以紛紛入局。”

??在張波看來,雖然目前來看長租公寓本身盈利空間似乎不大,但如果放棄這條跑道,就意味著房企會失去一半市場機遇。

??一線城市增量有限,房地產“下半場”的競爭是搶占存量市場,龍頭房企顯然沒有放棄這條跑道的理由,這也意味著,長租公寓市場的搶奪戰并未進入“中場休息”。

??協信“高打”策略入市即占據高地

??眾所周知,房企進入公寓市場,大部分會利用自己的物業資產及開發優勢,走規模化道路。對于起步算比較晚的協信來說,接下來的仗該如何打?在布局長租市場時,協信經過了詳盡的調研,避開了白領長租公寓這個市場紅海,選擇了競爭空間更充裕的高端服務式公寓,在徐鋒看來,這是可以嘗試“彎道超車”的發力區。

??據了解,高端公寓租賃市場,因為產品壁壘高、客群要求高,所以一直由雅詩閣、輝盛國際等外資、港資品牌占據大半壁江山。而協信成立公寓品牌“協信家”之后,快速建立起了自身的優質團隊,融合標準的運營管理體系,迅速在激烈的租賃市場競爭中憑借高端產品打開了品牌知名度,這也為后續的輕資產品牌輸出作了鋪墊。

??雖然起步高,但競爭環境更好。徐鋒表示,目前高端服務式公寓領域,客群已由原外資高管、外籍人士,向國內高知人士擴展,客戶增量很明顯。

??協信與合作方運營的兩個高端項目位于上海長風及虹橋兩個板塊核心區域。前者體量約3.1萬平方米,404個單元,緊鄰長風公園,周邊商業林立,客群來自華為、施耐德、麥德龍等知名企業;后者地處大虹橋商務區,共132個單元,距上海虹橋火車站僅約1公里,鄰近500強企業辦公聚集地。

??值得一提的是,據徐鋒透露,上述兩個項目的月租金雖高達1.5萬~3.5萬元,但虹橋項目開業不到半年,2月底的出租率已達到90%以上,長風項目雖體量大,目前出租率也在70%以上,一度引起業內熱議。

??“我們有一個很高的入市姿態,將來我們將品牌從上往下做,也比從低往上拓更容易些。我們想彎道超車,就一定需要走捷徑。”徐鋒表示。

??協信家:具有“地產+基金+酒管”三位一體基因

??具體如何實現“超車”?徐鋒總結了三點要素,即人員素質、品牌要素、體系要素。

??“協信家的成員多來高端酒店、服務式公寓行業,具有行業內15年以上的運營經驗及銷售經驗,能保證高效運營及品質服務能力。投拓團隊的核心成員則來自地產10強企業及知名金融機構,均有10年以上行業經驗,項目資源豐富,能保證品牌快速發展。”

??同時,協信有品質開發商的優秀基因,即在設計、工程、集采、品牌推廣上有先天優勢。協信長期以來深耕內容經營,旗下商業、教育、農業、金融等板塊業務也為項目運營帶來了迭加增值效應,實現產品的全生命周期及全方位服務。

??“協信家是行業內極少數擁有‘地產+基金+酒管’三位一體基因的公司,即能實現資產‘投融管退’一體化,這是大部分地產系、金融系、創業系乃至國家隊都不具備的特質,也是協信家品牌能快速發展的原因。”

??在上述要素加持下,協信家(Sincere Hub)目前已拓展了6個項目,其中2個為重資產,另外4個為輕資產品牌輸出。

??而這距離徐鋒的團隊成立,僅僅一年時間。

??輕重并舉,投資合作模式靈活經營長短租配置合理

??徐鋒表示,協信家(Sincere Hub)有委托管理和二房東模式,也有收購部分股權合作和共建合作公司的方式,投資合作模式靈活且多元化,依托協信平臺,與各類企業開放式合作。

??協信家(Sincere Hub)強調項目盈利能力,采用長短租模式靈活配比的方式,長租保證穩定的客群及收入,短租比例靈活配置以提高利潤率。

??“我希望在項目穩定期,長租率保持在約70%,剩下約30%是短租,這樣可以用短租賺取超額收益,同時又能保持相對低的運營成本。”

??長租市場將誕生千億龍頭運營資本能力是門檻

??長遠審視中國的租賃市場發展趨勢,由于尚未達到國外成熟租賃市場的水平,供應量也遠沒有飽和,在不少業內人士看來,中國租賃是存在巨大潛力的。未來5~10年,中國長租公寓市場份額占據租賃市場10%以上比重將是大概率事件,這或是一個“萬億級”市場,其中誕生市值千億規模的龍頭公司,亦值得期待。

??“尤其是面對買房壓力和限購政策,租房需求依舊呈井噴狀態。而企業在一線城市增量土地稀缺、風險較大的情況下,也會逐漸聚焦存量市場。”徐鋒表示,住房租賃在國家法律法規層面將更加完善,以更好保障租賃雙方權益,實現安居宜居目標。

??但當租賃市場在駛入藍海之前,巧遇“白熱”,運營能力和資本運作能力,將會是企業破局的關鍵。

??“目前協信家走精品標桿路線,主要布局在一線及強二線城市核心區,機會性進入其他城市,自上而下做全產品線全國化布局。”徐鋒直言,“現在并不是強調體量的時候,我們強調的是規模與利潤率并重,這也就意味著,我們可能會有更多城市核心區位的精品項目。這可以讓我們項目快速爬坡、縮短投資回報期,獲得更高的經營收益。”

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  • 近期,多個城市房貸利率出現下調。
  • 近日,人民銀行公布了2月份貨幣信貸和社會融資規模數據,主要金融數據較1月份有所放緩,引起市場關注,央行有關負責人表示,2月份主要金融數據較1月份有所放緩,主要是春節因素導致的季節性波動,符合歷史規律,屬于正常情況。
  • 央行最新發布的數據顯示,2月當月人民幣貸款增加8858億元,社會融資規模增量為7030億元,二者環比1月的“天量”數據均有回落,也引發市場關注。
  • 2019年開年以來,市場上優質資產稀缺,房地產信托募集規模繼續上升,占比將近達到60%。
  • 十三屆全國人大二次會議新聞中心3月10日上午舉行記者會,邀請中國人民銀行行長易綱,副行長陳雨露,副行長、國家外匯管理局局長潘功勝,副行長范一飛就“金融改革與發展”相關問題回答中外記者提問。
  • 3月10日,央行公布的數據顯示,2月人民幣貸款增加8858億元。
  • 日前,財政部印發《關于推進政府和社會資本合作規范發展的實施意見》(以下簡稱“實施意見”),明確規范推進政府和社會資本合作(PPP)項目實施,明確嚴控10%支出紅線等規范化舉措的同時,也明確鼓勵民資和外資參與,優先支持基礎設施補短板及健康、養老、文化、體育、旅游等公益性領域。
  • 持人包興安:2月末,M2同比增長8%,社會融資規模存量同比增長10.1%,保持了平穩增長;1月份至2月份,中央企業營業收入增加3.9%,利潤增長15.3%,經濟向上的潛力很大;2月份CPI同比上漲1.5%,漲幅略有回落。
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