保利研究院:2019年樓市繼續“調整”

宋然2019-03-07 10:36:17來源:第一財經日報

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  保利研究院在3月6日發布《保利2018-2019年房地產行業白皮書》(下稱《白皮書》),這是保利第三年發布《白皮書》。
  今年的白皮書提出未來將進入到“人才紅利”階段,高素質人群將大規模涌向經濟發達的城市群中。
  與此同時,保利并未顯露太多悲觀情緒,其認為未來5-10年房地產市場仍將保持10萬億+的規模。在這種心態下,保利認為2019年將出現點狀機會,下半年先行的一二線城市有望率先筑底放量。相比于對增量市場的信心,保利對于存量市場的信心略顯不足。
  從保利對于城市、規模、人口的認知,能清晰看到保利戰略布局的心思,如何搶占城市的先機,是否還應該繼續擴大規模,這份《白皮書》能窺見一二。
  優勢資源向核心城市聚集
  保利在《白皮書》中將城市的發展比喻為“城市晉級賽”。這意味著大城市將會越來越強。白皮書中指出,“未來優勢發展資源有進一步向核心城市聚集可能性”。
  《白皮書》從“人才”的維度進一步論證這一結論。我國的出生人口逐年遞減,人口內部結構正在發生巨變:“未來將有2.5億人受過高等教育,而這部分高質量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局”,也就是說,未來是“人口素質紅利”的爆發期,而這部分接受過高等教育的人才將會去到經濟更發達、機會更廣闊的城市群中。
  針對這種規律,保利將目光集中于京津冀、長三角、粵港澳三大城市群,以及最近兩年迅速崛起的中部、西南城市群,提出“最優百城”的說法,這“百城”是上述五個城市群的核心城市及周邊輻射城市。京津冀城市群中包含北京、天津、石家莊等;長三角城市群中包含上海、南京、蘇州、寧波、杭州、合肥等;粵港澳城市群包含廣州、深圳等;中部城市群包含武漢、長沙等;西南城市群則是成都、重慶、貴陽等。
  《白皮書》稱,長三角、粵港澳兩地均屬于高度市場化城市群,是資本高地,經濟活力強;中部、西部城市群是典型的崛起型城市群,在最近兩年的發展過程中,承接了東部大量高端制造業,形成“中國光谷”、“硬科技之都”等城市名片。
  這些結論與保利的城市布局基本一致,從2017年年報中可見,華南、華東、中部、西部占比最高,累計結算面積最低的華東板塊占有率也有14.26%。
  在“峰值時代”,保利認為“城市的生命周期就是房地產的生命周期”,因此其將繼續深入五大城市群,布局經濟更強、人口素質更高的城市群。
  結構性機會
  春節過后,樓市出現點狀回暖,包括燕郊、深圳、廣州、南京等地紛紛出現“千萬豪宅秒光”、“地王再現”、“均價上漲7000元/平米”等信號意義極強的消息。這樣的現象被開發企業解讀為“市場回暖”,卻又被現實的成交數據打臉,因此市場將其解讀為“人為制造出來的回暖”。
  保利《白皮書》亦將當前行業發展環境描述成“錯綜復雜”。在經歷了過去三年的超級大周期之后,市場已經全面回歸理性和真實居住需求,“短周期波動、調整,但其中亦不乏結構性機會點。”
  《白皮書》稱“不可忽視中央‘穩地價、穩房價、穩預期’的決心”,然而也要看到中央會繼續授予地方靈活空間,用政策面、資金面等工具釋放利好,“隨著資金從三四線城市向一二線城市回流,預計全年市場將延續調整。”但局部窗口顯現,下半年先行一二線城市將有望率先筑底。保利對增量市場依然抱有信心,“增量市場規模未來5—10年仍將維持十萬億+”。
  除增量市場外,保利對于存量市場的態度較為保守。隨著增量市場發展逐漸飽和,在一線城市核強二線城市中不斷涌現存量開發,然而在2018年,前期火熱的長租公寓頻繁暴雷,“其遭遇的風波已證明存量經營時代發展的波折”。
  同時,存量市場也如同增量市場一樣存在周期波動規律,其運行周期與經濟周期高度相關,存在一定程度的風險和不確定性。
  然而存量市場必然將成為未來的主流,《白皮書》意圖梳理其中的內在邏輯:房價漲幅放緩倒逼購房人不再單純依賴房價上漲獲得升值收益;房地產增量市場毛利率逐漸向社會資本平均回報水平回歸,利潤下行倒逼房企形成經營創造價值的思維和行動;收益下行帶動社會融資成本的理性回調。基于以上三方面可推斷,增量開發盈利水平的合理回歸,很大程度上是存量經營市場未來能夠真正崛起的必要條件。


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