房企多元化荊棘路:共同選擇就一定正確嗎?

孫夢凡2019-03-06 11:53:52來源:第一財經日報

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??橫盤時代,房企多元化轉型早已不是新名詞,但新賽道的開辟并沒有想象中容易。

??近日,萬科董事會主席郁亮在萬科的一份內部講話曝光。他直言:“到今天為止,坦率而言,似乎沒有什么特別成功的轉型案例。”而2019年,萬科要“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”,保證萬科活下去、活得好、活得久。

??雖然“多元化”已成為很多房企增厚“安全墊”的不二選擇,但在實際操作層面,至今仍未看到轉型成功的案例,更有許多公司在嘗試中折戟。傳統業務與新增長點如何平衡?多元化荊棘路如何成為房企的救命稻草?

??進退之間

??早在2010年前后,就有房企提出多元化轉型。新賽道的開辟,一方面緣于地產開發天花板的約束,開發商紛紛向外看;另一方面,社會需求的變化,促使開發商緊追趨勢擴充業務,尋找增量空間。

??行業行至拐點時,頭部房企的嗅覺往往是最敏銳的。

??2012年,萬科便提出地產行業已經進入白銀時代,隨即開始戰略轉型,重新定位為“城市配套服務商”。在2017年年報中,萬科提出升級為“城鄉建設與生活服務商”。截至2018年9月,其轉型業務集中于長租公寓、物流地產、商業運營、教育、養老等。

??談到發展多元化業務的初衷,郁亮稱,這與萬科的工作原則有關——不賺最后一個銅板。“我們去很多地方是能賺到錢的,但賺到這個錢之后要能夠有第二筆錢可以賺。”他說,萬科是在別人貪婪時沒有那么貪婪而已。

??其他地產大佬在多元化布局上同樣動作頻頻。在“房住不炒”大趨勢下,房產市場預期發生改變,開發商情緒亦回歸理性。碧桂園早在2018年中期便提出“提質控速”,主動切換新賽道,尋求新的市場機遇。

??2019年1月21日,碧桂園董事局主席楊國強再次強調,碧桂園將做強主業,轉型升級,向高科技大型綜合企業闊步邁進。與此同時,公司網站的“公司簡介”內容更新,明確指出“碧桂園是為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”。

??“去年我們農業公司和機器人公司的框架已經搭起來了,發展的思路也有了,接下來期待他們的精彩表現。未來我們是三個重點,地產、農業、機器人。”楊國強表示。

??多元化布局看似熱鬧,然而,郁亮講話為市場注入一針“鎮靜劑”。“若干年前,包括萬科在內,很多同行都嘗試轉型,但是行業轉型是非常不容易的。”他說,到今天為止,坦率而言,似乎沒有什么特別成功的轉型案例。

??如今,行業集中度進一步上升,頭部企業間競爭激烈。當下中國TOP3包括萬科在內的發展商共獲得13%的市場份額,超過1/8;TOP10的發展商是28%的市場份額,超過1/4;TOP20的市場份額為39%,TOP30為54%,TOP50為64%。

??在這種情況下,郁亮認為,基本盤是指保證萬科“活下去”的關鍵,脫離基本盤將失去“活下去”的根基。而對于多元化,他說:“那些耗了三年還沒有帶來收入的新業務,未來會進入死亡名單,以避免成為公司的無底洞。”

??賽道折戟

??多元化布局看似打得火熱,但拓展之路則布滿荊棘。實際上,房企跨界“流產”的案例早已頻頻發生。

??以融創為例,此前,因看好大屏運營和內容領域的發展前景,孫宏斌在樂視網陷入資金鏈危機之時,攜150億元資金入股樂視網、樂視致新和樂視影業三家公司。

??然而,此番動作給融創帶來的是165.5億元虧損。孫宏斌融創中國董事局主席直言,樂視是一筆失敗的投資,并將其視作融創轉型的代價。孫宏斌更在去年半年報發布會上說,融創中國已停止多元化發展。

??此外,去年7月30日,萬通地產曾宣布,擬收購星恒電源合計78.284%股權,交易總價款為31.7億元。然而,該收購計劃流產。12月17日,星恒電源公告稱,萬通地產決定終止收購鋰電池企業星恒電源的78.28%股份。

??此番終止收購,使得房企跨界玩車受挫案例又添一宗。2018年以來,房企頻頻加碼整車制造、新能源電池等汽車產業,但受挫案例也接連出現,恒大與FF高調合作后,因資金問題與其對簿公堂。華夏幸福實控人王文學也退出相關新能源電池制造領域。

??業內人士指出,地產可以通過土地資源實現相對壟斷,實現快速周轉,獲得巨額利潤。汽車行業則利潤更加稀薄,投資回報周期長。汽車寡頭們在造車、汽車產業鏈、營銷、品牌、研發積累等,不是新軍們短期內可以積累的。

??而以教育產業為例,房企轉型同樣面臨諸多難點。首先,投資回報周期長,多數已小成氣候的房企旗下的教育品牌都已運營十幾年,如碧桂園、萬科都是90年代開始涉足教育領域。

??由于投入周期長,需要較強財力支持。以K12為例,建設成本在3000~9000元/平方米,占比15%~20%,教師工資占比40%~60%,位于浙江某項目55萬平方米,投資30億,財務成本3億~5億,投資回報率只有4%,回報周期22~25年。

??此外,異地復制擴張慢。幾家以K12教育為主的上市教育集團,基本為區域型公司,向外地擴張均有一定難度。同時,資源稀缺、政策變動都是房企開拓教育產業的風險因素。

??除去教育,醫療產業需要不可復制的醫療資源,文旅產業需要獨占的IP,這都決定了房企進軍多產業應循序漸進,而無法大干快上。同時,產業版圖大不一定就天然占據先機,在所有產業資源消化的當下,運營得當才是真的競爭力。

??回歸核心

??迷霧重重的多元化之路,房企到底應該如何選擇?如何合理定位自身戰略布局?目前為止,房企多元化業務拓展大致涉及19個方向,主要可以切分為四大板塊:地產開發+、地產上下游、存量管理以及其他業務。

??房企參與地產開發+板塊業務主要是以地產開發為基礎,通過調整地產開發內容來實現不同的開發目的。該板塊業務主要分為五大方向:養老地產、文旅地產、特色小鎮、教育地產和物流地產。其中文旅地產模式目前最為成熟,形成了“以IP為核心打造場景”的產業發展雛形。

??一位業內人士告訴第一財經,房企真正的多元化,是在實力基礎上進行業務再造和升級,否則產業只是淪為延續地產開發業務的手段而已。對于房企來說,在規模、資源、實力之上進行及早試驗,也應更加慎重和保持謙虛心態。

??在近日舉辦的第十屆地產中國論壇暨2018中國房地產年度紅榜頒獎典禮上,億翰股份董事、億翰智庫首席研究員張化東認為,企業的發展與創新之本來源于“規模優先,回歸核心”,回歸核心之后,才能由此出發,向外擴張。

??“為什么回歸核心?”張化東認為,“大家都說萬達去地產化去得最堅決,但是我重新審視了萬達。很多人認為萬達的核心是商業,但是萬達住宅比萬達開發廣場開發的面積還要大3~5倍,給萬達廣場提供了巨大的現金流。”

??鴻坤地產集團品牌及市場營銷部總經理張羽晴同樣表示,進行多元化的前提是有規模與資金的支持,而多元化背后的邏輯,則是企業由地產銷售所獲得的收入,轉向通過后端運營獲得收入。“企業在進行多元化時,要思考自身的特點與對應的路徑。”

??未來,企業之間業務交錯更加復雜,合作大于競爭。房企雖紛紛攜重金進入,但對于新領域,借助外力或可成為穩定發展的“聰明一招”。在具體操作方式上,無論是收購IP還是嫁接資源,通過合作開辟新賽道都是最快的途徑之一。

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  • 主持人沈明:財稅體制改革是中國經濟改革的重要組成部分,近日公布的2018年《政府工作報告》量化指標任務落實情況顯示,財政赤字、全國財政支出、減稅降費、新增地方政府專項債等主要財政指標均已落實。
  • 全國政協十三屆二次會議2日下午在人民大會堂舉行新聞發布會,大會新聞發言人郭衛民在談到“一帶一路”建設時說,到去年年底,有100多個國家和國際組織積極支持和參與了“一帶一路”倡議,一大批重點項目落地見效,促進了當地的經濟發展,受到了越來越多沿線國家的歡迎,也贏得了國際上的贊譽。
  • 2018年,供給側結構性改革取得新突破,“三去一降一補”成效顯著。進入2019年,“鞏固、增強、提升、暢通”的“八字方針”開啟了供給側結構性改革的新征程。
  • 中國政府網1日公布的2018年政府工作報告量化指標任務的落實情況(下稱“報告”)顯示,36項量化指標任務全部落實,其中多項超額完成。
  • 中國31省份2018年生產總值(GDP)已全部揭曉。
  • 就業不僅關系民生與社會穩定,也直接影響經濟增長,要把穩就業擺在突出位置。
  • 又到全國兩會時間,網民期待今年兩會繼續釋放民生紅利,加快醫療、教育、住房、養老等領域的改革步伐。
  • 日前,國家發改委、中央網信辦、工信部等24個部門發布《關于推動物流高質量發展促進形成強大國內市場的意見》,圍繞“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展等重大戰略實施,在國家物流骨干網絡的關鍵節點,啟動第一批15個左右國家物流樞紐布局建設。
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