52家房企六成三季報預增 樓市降溫房企遇去化難題

王麗新2018-10-17 07:49:55來源:證券日報

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??截至10月16日,據同花順統計數據顯示,按照申銀萬國行業分類,滬深兩市共計52家上市房企披露了2018年三季度業績預告,剔除數據不全企業,凈利潤實現同比增長的企業有33家,占比超過六成,13家企業凈利同比下滑,11家虧損。

??值得一提的是,這52家房企幾乎都是中小房企,并無銷售規模達2000億元量級房企,但可折射行業發展狀況。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,房地產行業集中度越來越高,得益于過去兩年市場庫存的充足,房企今年的銷售額將再次創下新高。截至目前,已有19家房企跨入“千億元俱樂部”。不過,接下來的市場銷售增速將放緩,加之資金成本的提高,房企盈利能力或走低。  

??六成房企凈利同比增長

??從預告凈利潤變動幅度來看,在上述52家上市房企中,33家呈現上行趨勢,占比為63%;從,預告凈利潤下限來看,39家房企盈利,占比75%;11家虧損,占比為21%。

??從預告凈利潤下限來看,27家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元,占比52%。

??《證券日報》記者注意到,凈利潤超過10億元的目前有9家。招商蛇口凈利潤預計在80億元-82億元之間,目前暫列首位;榮盛發展凈利潤預計在33億元—39億元之間位;藍光發展凈利潤預計在10億元-13億元之間;金融街凈利潤預計在10.1億元-10.8億元之間。

??中原地產首席分析師張大偉表示,從整體數據看,主營業務依然是房地產的企業,在三季度業績依然明顯增加,但首虧和續虧企業占比仍達20%左右。對于中小房企來說,在當下資金鏈緊張,龍頭房企率先降價回收資金的市場環境下,風險已經越來越大。

??張大偉進一步稱,盡管最近部分城市樓市出現了去化放緩跡象,但從財務數據看,因為結算周期的原因,大部分房企可能要到2019年才出現市場退燒的表現。

??事實上,截至目前,多數上市房企仍然獲得了“豐收”。10月8日,據有關機構發布的《2018年1月份-9月份中國房地產企業銷售業績TOP100》研究報告顯示,2018年前9個月,銷售額破千億元房企增至19家。其中,碧桂園、恒大與萬科3家企業銷售額均超過4300億元,均值為4768億元,同比增長率均值為20%。

??報告指出,2018年前9個月,標桿房企銷售目標完成率均值為74.7%,相較前8個月月提高9.5個百分點。正榮、中梁、金茂、金科等房企銷售目標完成率均在90%以上。新城控股、世茂房地產、奧園、恒大等房企的銷售目標完成率均超80%。中海、保利、旭輝等房企也完成了全年銷售目標的75%以上,完成全年目標可期。

??市場明顯降溫

??但市場并不樂觀,去庫存眼下已經成為房企們最頭痛的問題。

??萬科投資者關系總監趙旭翔在9月7日的萬科經營情況電話會議上披露,7月份萬科的去化率為51%,而8月份僅為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比,這樣的銷售情況無疑下滑嚴重。趙旭翔稱,低去化率的主要原因是萬科在一、二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響,即使開工推盤都順利進行,最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策未放松,那么銷售難度可能還會逐漸加大,去化的難度也會不斷提高。

??事實上,這并不是萬科一家房企遇到的銷售難題。在上一輪調控中,不少房企都選擇了全面退守一、二線城市的投資策略。現如今,適逢這些項目入市銷售,變現難度可見一斑。

??克而瑞研究中心表示,“金九”51個典型城市成交量為3476萬平方米,環比下降了7%,與去年同期成交量大體持平,其中二線城市成交下滑最為顯著,同比和環比齊跌,前三季度累計成交也較2017年下降了2%。“銀十”雖然尚未結束,但從CRIC監測的國慶期間的周度數據來看,成交情況也不容樂觀,31城環比大降近七成跌至歷史低位,同比也下降了27%。其中一線和三、四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度,二線城市因前期需求透支和近期調控的不斷加碼,成交持續乏力,各城市成交量跌多漲少,已然出現了階段性的購買力“瓶頸”。

??克而瑞研究中心表示,毋庸置疑,樓市“轉冷”的信號已顯,無論是短期波動還是長久之勢,原來房價飛漲,“閉著眼睛賣房子”的日子都已經一去不復返,房企的態度也由之前的“高歌猛進”轉變為“收斂聚焦”、加緊搶收,目的都是為了在市場“涼涼”前,回籠更多的資金,保證現金流安全。

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