五大首府房價平均下降6.17% 澳大利亞房市能否峰回路轉

翁東輝2019-01-18 09:36:41來源:經濟日報

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??新年伊始,人們對澳大利亞房地產市場前景憂心忡忡,繼2018年大跌之后,今年澳房價是否能夠峰回路轉?多數市場預測分析并不樂觀。

??澳大利亞權威房地產資訊公司CoreLogic數據顯示,2018年悉尼房屋價格下跌了8.61%,墨爾本房價下跌6.61%,珀斯下跌4.53%;澳大利亞5大首府城市平均房價負增長6.17%。這是近10年來澳大利亞房地產表現最差的一年。

??摩根士丹利分析認為,澳大利亞房價正以35年來的最快速度下跌,鑒于市場疲弱狀況根深蒂固,2019年不太可能出現好轉,預計平均房價將下降10%左右。對于房價走勢,澳大利亞當地經濟學家普遍認為會繼續下跌,尤其是悉尼和墨爾本將慣性走低。不過,預計澳大利亞大選結束之后,新政府經濟政策確定性加強,樓市有可能回暖。

??據統計,2018年四季度,悉尼的房價按年率計算下降了15%,墨爾本下降12%,這兩大城市的房屋清盤率以及成交量都再創新低。曾幾何時,悉尼房地產市場連續5年強勁上漲,2014年悉尼平均房價上漲12.8%,2015年更是飆升14.9%,2017年6月份見頂之后出現拐點,繼而在2018年加速回調。墨爾本因為外來人口增加對住房形成剛需支撐,直到2018年下半年房價才呈現疲態,但目前有加速下跌風險。這兩大城市占據了澳房地產市場的半壁江山,有著舉足輕重的影響。

??就悉尼而言,房地產市場正經歷信心危機。一些影響房價的不利因素正在顯現,如持續的信貸緊縮、住房供應增加、外國投資者撤離、資本利得稅可能發生變化等。據統計,悉尼房屋空置率已經超過3.2%。在公寓樓比較密集的地區,如西部和下北岸的大片地區,投資者可能將面臨較大風險。悉尼是國際性大都市,是旅游和移民的熱點城市,其強勁經濟增長和大型基建項目提供了許多就業機會,住房剛需是比較強的。如果連悉尼房價都出現回調,說明澳大利亞樓市確實進入了下行區間。

??澳大利亞房地產市場漲漲跌跌,政府調控政策也跟著變化。最近,澳大利亞審慎監管局取消了投資者的貸款上限,凸顯政府對房地產市場低迷的擔憂。市場人士分析認為,如果取消信貸上限的信貸寬松政策不起作用,不排除將采取其他措施,包括降息等。低利率可能成為房地產市場的一個重要支撐因素,但問題是要獲得新房貸十分困難,當大部分純利息貸款到期時,投資者將被迫撤離房市。所以說,信貸收緊是導致這兩年澳大利亞房價持續下行的一個主要因素。

??出于防范房地產泡沫的需要,澳審慎監管局于2015年初開始推出首輪宏觀審慎政策,不僅要求各大銀行提高準備金率,出臺“只付息貸款不得超過新增貸款30%和投資貸款增速不得超過10%”的規定,使得信貸供應持續收緊,特別是加強房地產投資型貸款的審查。受此政策影響,新增自住房貸于2018年下半年出現急劇下滑,表明信貸標準和貸款機構風險評估標準出現雙雙收緊的情況。同時,由于融資成本上升,全國各大貸款機構均適度上調了房貸利率,加重了購房者債務負擔。鑒于目前澳大利亞居民家庭負債率水平依舊高企,如果今年澳房價大幅下跌將引發真正的金融風險。因此,市場希望澳政府審慎監管措施“進一步松綁”,緩解房價下跌壓力。

??與此同時,澳聯邦儲備銀行有可能改變多年來保持1.5%低利率水平不變的政策。當下,澳大利亞絕大部分住房貸款都是可變利率貸款,貸款成本的任何變化將對信貸需求造成明顯的影響。從根本上說,澳大利亞房地產市場要想實現軟著陸,甚至是觸底反彈,還是要依賴宏觀經濟基本面的大幅改善,有賴于澳居民收入的大幅提高。因為,購買住房需要購房者具備承擔負債的信心和意愿,消費者信心將決定澳房價的最終走勢。(經濟日報駐堪培拉記者 翁東輝)

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  • 近年來,建設共有產權房成為一些城市抑制房價過快上漲、滿足剛需群體居住需求的重要手段。
  • 目前各地的調控政策選項中,限售最能體現“房住不炒”定位,有利于遏制炒房資金流入樓市,應當繼續堅持并納入長效機制。
  • 據中國政府網消息 1月14日,國務院總理李克強主持召開國務院第二次全體會議,討論擬提請十三屆全國人大二次會議審議的政府工作報告,決定將《政府工作報告(征求意見稿)》發往各省(區、市)和中央國家機關有關部門、單位征求意見,并研究部署一季度經濟工作。
  • 針對租賃房存在的供需矛盾,1月13日,市政協港澳臺僑工作顧問、優客工場創始人毛大慶在出席北京市政協十三屆二次會議部分界別聯組會上建議,可在城市更新、舊城改造的過程中實現存量資產盤活加以利用。
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  • 財政部網站11日消息,財政部部長劉昆日前接受媒體專訪時指出,2019年積極的財政政策要加力提效,簡要概括就是“兩加大”“一提高”:加大減稅降費力度和支出力度,提高財政資金配置效率和使用效益。
  • 今年的中央經濟工作會議,對于樓市調控著墨不多,僅僅是延續了此前“房住不炒”等提法,市場期待的全國范圍內調控放松落空。
  • 全國范圍內的房貸利率下降趨勢,終于被數據證實了。
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