易居論壇:部分城市現小陽春 樓市樂觀情緒上升

2019-03-26 15:44:09

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??春節過后,包括上海在內的部分一二線城市,樓市出現了一波小陽春。而與之形成反差的是,全國多數三四線城市繼續降溫。韓正副總理3月18日在住建部調研時強調穩地價、穩房價、穩預期,促進房地產市場平穩健康發展。圍繞今年一季度樓市“小陽春”現象展開的易居論壇日前在上海舉行。開發商、中介代理和研究機構等專業人士參與。會議認為,局部城市和市場迎來小陽春態勢,使得樓市樂觀情緒有所上升。但當前還難言市場強勁反彈和全面回暖,市場參與者需要以謹慎樂觀的態度迎接二季度樓市的變化。

??局部市場出現小陽春

??上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳指出,各個市場參與者關注樓市“小陽春”概念,需要我們更科學、謹慎、全面地看待樓市現象。當前市場走勢形成了一些新的問題,比如說什么動因支撐局部市場的回暖,其對于當前市場參與者有什么影響、接下來如何調整策略和心態等。客觀來說,隨著中央穩定經濟發展工作的推進、金融環境的改善,近期市場樂觀情緒稍有增加,對于樓市的發展是具有積極意義的。目前市場關注的政策走向等問題,調控思路是明確的,即如果樓市運行是在“房住不炒”的大框架下進行的,那么政策稍許松動,問題也不大;但如果各城市依然面臨房子炒作、預期不穩等情況,那么政策依然會采取強管控的導向。

??房友集團副總裁兼上海總經理李國平表示,從上海二手房市場交易態勢看,3月上半月成交套數等指標表現不錯,這是近三年難得的市場表現,釋放了積極的信號。類似市場特征在長三角其他城市中也有所體現,如杭州市場。基本上可以認為,當前“小陽春”的判斷是成立的。對于這一市場特征,有幾個原因。第一、今年調控政策放松的預期比較強烈,各類觀望的購房情緒開始轉變為積極入市的意愿;第二、過去兩年上海各類購房需求是被壓抑的,如今部分自住需求到了必須釋放的階段。當然,在成交量回升的同時,二手房的價格走勢是有差異的,之前上海二手房價格下跌了10%左右,目前開始止跌,但還沒有進入反彈階段。

??華發地產華東區總經理章建波表示,從時間軸的對比角度看,當前市場交易相比去年12月份和今年1-2月份,確實有回暖跡象。而從區域的對比角度看,包括上海和周邊等項目也有不同程度的回暖,相對來說上海更明顯,而類似浙江溫州、寧波等市場的反應會慢一點。出現此類行情和幾個因素有關:第一、去年下半年經濟并不好,包括中美貿易摩擦等因素有干擾,當時開發商的資金面比較緊張,政策面也依然比較緊,所以市場交易會偏弱,但現在此類態勢有所改善;第二、春節期間,長三角地區往往會出現勞動力返鄉的情況,他們的返鄉置業需求對于長三角市場是利空的,而到了3月份返回大城市購房的需求又會開始上升。開發商也在這一輪樓市調整中做好策略的轉變,目前項目的去化速度由放緩轉為向好,但定價方面依然是平穩和合理的,這也吻合了地方政府調控的思路。

??研判政策關注風險

??上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,從政策面來看,今年兩會政府工作報告沒有提調控,甚至沒有提房價、房住不炒和長效機制,房地產內容被納入到了城鎮化發展的框架之中。但是兩會后,3月18號韓正副總理去住建部調研,做了更詳細的表態,基本上把兩會上沒有提及的內容都談了一遍,尤其是重申了“三穩”的概念,即穩地價、穩房價和穩預期。基于此類情況,可以認為政策底部已經出現,但尚未轉松。而近期金融政策方面的表述更值得關注。第一是當前防范風險和打壓風險的政策表述中,強調了對房地產開發貸和個人按揭貸款風險的化解;第二是在承認“結構性去杠桿”任務基本完成的同時,政府部門會更加關注居民家庭負債過大、炒房需求過大的問題,相關政策會形成偏緊的口徑。

??深圳卓越集團投資總監熊奇表示,“小陽春”這個說法有待商榷,因為當前對于小陽春的判斷主要是北京、上海、廈門等城市的二手房市場復蘇。但比如華東新房市場還是比較冷的,部分甚至還是冰點的狀態。全國來看,比如說廣東,目前企業開盤去化率約在30%-70%,深圳、東莞、惠州、中山等沒有表現,廣州平穩,僅珠海與佛山略有表現。在局部市場回暖的情況下,開發商資金狀況也在改善。尤其是從近期房企的發債情況看,規模開始增加、節奏有所加快,而融資成本也有所降低。

??南山地產華東區副總經理茅肖云表示,當前蘇州市場的供應量和去化量總體上是處于相對健康的階段,特別是均價在2萬元以下的項目,其市場需求還是比較大的,近期的認籌和交易情況都不錯。所以對于小陽春的判斷基本上沒問題,但要關注后續市場態勢的可持續性。另外,當前市場也有一些新的情況和風險,包括幾點:第一、政策是否會放松還有不確定性,對于蘇州市場來說,潛在的購房需求比較大,若是要松動,會體現為限價政策的松動;第二、類似蘇州園區壓力較大,新房供應量不大,改善型需求釋放的潛在規模又很大,所以部分房價上漲壓力開始轉嫁到了二手房市場上;第三、部分投資客依然比較瘋狂,尤其是瞄準了一些限價房,看重了其價格限制的優勢。這些問題都應該在后續市場發展中得到解決。

??謹慎樂觀參與二季度樓市

??易居營銷上海公司副總經理陳廣穎表示,需要從購房群體的結構和特征角度分析市場的走向。近期上海入市的購房者中,有很大一部分購房者在去年就開始賣房和置換,一直處于看房和選房的階段。當前資金預算基本到位,購房需求比較強烈,自然就會積極入市。這部分需求也基本上是自住需求。但環滬地區,當前市場冷淡,并無小陽春,開發商急于推進二三級市場聯動。如何看待此類市場動向,代理機構和開發商有其自身的判斷。對于代理商來說,會比較低調處理這個節點出現的利好信息面,也會冷靜對待銷售代理業績增長的情況。而對于開發商來說,今年對于營銷工作依然是比較重視的,依然會有明確的去庫存導向。其對于“小陽春”的判斷會更為謹慎,認為還不是很強烈,也還沒有熱起來,所以會比較理性對待二季度的供貨節奏和定價策略。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,本輪樓市政策調控比較注重預期調整和預期管理,其力度明顯強于過去幾次樓市的調控,所以研究市場預期的形成、變動和管理機制也很關鍵。目前北京和上海等局部市場有一定的回暖跡象,此類市場動態很容易對全國市場形成影響,進而影響廣大購房者的預期,甚至也會影響接下來的政策制定。后續在關注預期的調整過程中,需要關注包括落戶政策松動、銀行貸款利率調整、部分稅費政策調整等因素,這樣才能更精準把握預期的變動,進而形成更富有前瞻性的策略判斷。

??論壇上,上海易居研究院專家委員會主任龐元總結表示,就市場論市場,當前市場參與需要關注一個區間,即2018年下半年到2019年第一季度。該區間中,樓市調整比較明顯,包括樓市下跌的情況和原因等分析,市場參與者自身也有了較多的把握。相對應的,各類政策面也有一些嚴厲的措辭。近期市場的新動向,或可用“回暖”、“回調”及“企穩”等字眼來概括。而小陽春行情是否可以持續,關鍵看今年四月份和五月份的表現,因為近期的樓市數據,部分是支持這個判斷的,部分則是不支持的。從市場參與的策略角度看,包括個人購房者、開發商和其他市場參與主體,既要研究房地產微觀和宏觀數據、金融貸款和城市發展數據,又要研究各類政策調整背后的信號意義。這樣才可以形成精準的市場判斷和更優的策略安排。

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