蔣達強:一個區域房企的全國突圍

2019-03-21 01:30:36來源:中房網

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??中房網訊 3月20日,2019中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行,備受關注的"2019中國房地產開發企業500強"、"500強房企首選供應商服務商品牌"等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作,已連續開展11年,相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

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弘陽集團總裁蔣達強

??在本次測評成果發布會上,弘陽集團總裁蔣達強作了題為《一個區域房企的全國突圍》的主題演講。

??蔣達強提出,資本市場看待好企業的時候是遵循一個三角模型:行業選擇、商業模式、管理團隊。這三者之間是構成了我們怎么看待一個好的企業,或者有沒有選擇好的行業。

??蔣達強表示,房地產行業不管未來怎么樣,都是10萬億+的市場,這是擺到這個地方的。我們內部不太討論行業要不要堅持繼續做,而是蛋糕就在這個地方,大家沒必要在這個地方務虛討論。我們要更堅決、在純粹、更堅持才能在這個行業做的好。在主業方面我們就是地產和商業堅守著往前走,公司沒有達到一定規模之前,不要從事新的產業或者多元化的東西。因為這個行業足夠大,有足夠的空間讓大家發展。

??以下為文字實錄:

??蔣達強:尊敬的馮會長、各位同仁:

??大會跟我們講說弘陽去年上市了,應該到公開場合亮亮相,很多人還不知道弘陽到底是什么樣的企業。這是一家以前主要在江蘇的區域型的房企。前面嘉賓講了國情、行情、周期,我今天主要講區域型房企怎么做的,怎么看待我們的組織和業務的。這方面我們做了一些探索。很多的觀點,在座的同行在別的企業都看過,大同小異。但是在弘陽怎么組合起來,打成組合拳,這就是我今天要跟大家匯報的主要題目。

??弘陽去年增長比較快,排名在全國50位左右。弘陽更是一家擁有大量持有物業的公司,我們上市的是地產板塊,商業板塊沒有上市,目前持有的面積將近300萬平米,今年預計租金收入將近20億。通過20多年的運營,已經形成了地產開發跟商業運營雙輪驅動的架構,今年預計全國會開業25家商場,同步今年的整體的簽約的商場會超過40家。過去幾年地產的增長也是比較快,復合增長57%左右。從2013年-2016年,80%多-100%都在江蘇,2017年開始逐步走向全國。

??資本市場看待好企業的時候是遵循一個三角模型:行業選擇;商業模式;管理團隊。這三者之間是構成了我們怎么看待一個好的企業,或者有沒有選擇好的行業。

??弘陽的地產商業模式,所有的業務邏輯、業務模式、業務途徑、業務發展、組織人才,我們做的比較好的一點,去年一年多來我們一直在比較均衡地堅持所有的原則。業務邏輯還是規模優先,兼顧利潤,調控負債。業務模式堅持現金流高周轉和標準化。業務途徑方面去年完成了上市,股+債是大家常用的。業務發展是深耕區域,強產品線。組織人才方面追求扁平化、雙高人才和評價到位,這些東西在每個企業大家都有提到過,能不能真正做到位是看整個企業從管理團隊到整個體系的打造。

??我們怎么看待需要引進的職業經理人,不管是我們,還是我們下面的子集團都需要引進很多外來職業經理人。我覺得一個企業,有企業家企業,當300億之前目前行業機會基本都是深耕一個區域,有一個大本營,這時候是不需要太多的外來高管進入。當從300億到1500億的時候就要全國化的道路,就需要職業經理人,因為全國化需要標準化和一致化的能力,這恰恰是做區域經營的很多時候不具備的。過了1500億以后,很多大型房企都開始多元化,相當于二次創業,需要創始人大的魄力開始二次創業。職業經理人在整個房地產發展過程中,300億-1500億是非常重要的階段。

??做組織架構變革的時候,守奇出正,很多人守正出奇。我們是覺得房地產行業本質是很成熟的模式、行業、人才市場,沒有太多的高科技的東西。正的東西是擺在那里的,但是能不能奇的東西出來,迅速把規模、產品、體系做起來。我們是遵循五步組合論:機制先行、目標驅動、人才選用、持續勝仗(拿地或者開盤)、優化氛圍。最難的是整個公司氛圍的改變和新老的融合,這些方面要下非常大工夫去做。

??彎道超車方面,這幾個邏輯大家也是耳熟能詳的。第一,人、錢、地的關系,怎么做好平衡,這是考驗現在所有操盤團隊很重要的。第二,投資、財務、運營的高杠桿運作,我們一定在投資和運營方面,經營方面加大杠桿的投放,這樣才能做到利潤率在下降,但是自有資金回報率不會差。

??有很重要的東西,對快速發展的企業能不能做好管理閉環,這個閉環是不容易做的。弘陽去年講了四大:大戰略、大運營、大機制、大信息。是去年企業下了很多工夫做的基礎性工作。我們就是尋找管理閉環,必須從戰略出發到整個機制的設立,到組織的變革,到人才的招募,到文化氛圍的改變,最終落實到業績方面。很多企業更多的關注幾個方面,這六者之間如果不能閉環的話,企業要想快速發展往往容易形成脫節,而不容易掌控好整體的火候。

??我感覺房地產行業不管未來怎么樣,都是10萬億+的市場,這是擺到這個地方的。我們內部不太討論行業要不要堅持繼續做,而是蛋糕就在這個地方,大家沒必要在這個地方務虛討論。我們要更堅決、在純粹、更堅持才能在這個行業做的好。在主業方面我們就是地產和商業堅守著往前走,公司沒有達到一定規模之前,不要從事新的產業或者多元化的東西。因為這兩個行業足夠大,足夠的空間讓大家發展。

??市場是不明朗的,今天看也是不明朗的,雖然專家們給了我們很多意見,我們從今年到現在,土拍市場是存在悖論的,就是土地市場和銷售的市場。不明朗的情況下,我們覺得永遠有機會,房地產市場也好,商業市場也好。對于我們從事這個行業的人來講你的定力、努力相當關鍵,不要很輕易地改變自己的想法,你還是要堅持你的定力,全力以赴地努力,最后對這個行業,如果你看好,關鍵時候要下重注,而不是兩邊下注。就跟打德州撲克一樣,最終結果就是All in,決心不夠大的時候,企業要想快速做起來,彎道超車是比較難的。謝謝大家。

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