張俊:規模是我們必然的選擇

2019-03-21 01:13:53來源:中房網

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??中房網訊 3月20日,2019中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行,備受關注的“2019中國房地產開發企業500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作,已連續開展11年,相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

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奧園集團副總裁、商業地產總裁張俊

??在本次測評成果發布會上,奧園集團副總裁、商業地產總裁張俊作了題為《新時期的規模增長之道》的主題演講。

??張俊表示,規模代表著江湖地位、綜合實力、行業排名、市場占有率。今天探討規模這個話題依然具有重要意義。中國房地產有15萬億市場的容量,這在其它行業是不可想象的。未來的10年這個數字還會穩定在12萬億,所以2018年不管是市場的規模,還是成交的體量都創新高。這是水大魚大的行業,規模是我們必然的選擇。

??以下為文字實錄:

??張俊:馮會長、各位嘉賓大家下午好!

??很高興站在500強的高峰論壇上,今天我分享的主題是新時期的質量增長之道。

??今天談這個增長,很多時候叫質量增長之道,對于所有企業,按照自然界理論,所有企業最終都會衰弱。但是很多企業都想基業常青,永久增長,是先做大還是先做強,也可能同步做大同步做強。從我們房地產的歷史的沿革上看,以及行業特點上看,更多我們要先做大再做強,這個邏輯在今天看看500強的企業規模跟業績就很顯然能看到這一點。

??今天跟大家分享的六個關鍵詞:周期、規模、模式、趨勢、優勢、應對。

??周期:房地產最本質的應對能力是企業家對于房地產周期的應對能力,有經濟周期、金融周期、庫存周期、產能周期、房地產政治周期等。今年是建國70周年,這都是我們在判斷2019年經濟形勢很重要的周期,要看看我們站在這個時點,2019年是建國70周年,整個經濟基本面應該不會太差的。中美貿易戰的趨向緩和是大概率,近期中美貿易談判也能看到這一點。2018年三季度,準確講是2018年11月份政策見底,不管是中央政治局的基調,還是政策的釋放,在2018年11月份政策見底。市場的底部在2019年的2月份,2月份從我們監控的房地產的成交數據看,基本上也到了底部,因為已經沒有了返鄉的業績的支撐,尤其是三四線、四五線城市。近來的底部在2019年會出現。以上這些決定了我們對于2019年整體經濟面的走勢,也就意味著對我們應對周期,看待2019年整體市場形勢有了基本判斷,決定了我們這個企業在2019年所有的戰略和打法。

??列舉了2019年2月29個重點城市商品住宅供求比、存量及消化周期,過去沒有更多關注商品房成交的數據,因為不管統計局、房地局,我們看的是網簽數據,網簽是失真的。用微觀的方法看待具體項目認購數據、庫存數據,以及競品量價的數據。所以從我們的庫存周期看,大部分城市庫存周期都在8個月以內,有的甚至6個月以內,大部分不超過1年。對于一線城市的成交量來看,如果不是政策的大范圍的調控,正常成交量應該在1000多萬方以上,所以從我們庫存周期供求關系看,有理由說2019年我們房地產的供求關系依然還在。

??貨幣金融環境,(圖)2005年-2015年M2指數與房地產的住宅價格指數高度正相關,從這個周期來看,M2走勢曲線看,有理由相信2019年我們對于房地產住宅量價的判斷。廣義貨幣M2的走勢,去年年底增速從12%降到8%,2月份社融增長有所增加,這是否意味著可以判斷未來一季度、二季度整個房地產市場的一種走勢。

??棚改對于中國來講,中國幅員遼闊。左(圖)棚改項目貨幣化安置,2017年棚改帶來了購房面積2.6億平米,占全年20%。今年這個比例降到了20%,意味著未來三四五線城市房地產增長有極大壓力的。

??規模:規模代表著江湖地位、綜合實力、行業排名、市場占有率。今天探討規模這個話題依然具有重要意義,因為中國有15萬億市場的容量,這在其它行業是不可想象的。未來的10年這個數字還會穩定在12萬億,所以2018年不管是我們的市場的業績規模,還是成交的體量都創新高。這是水大魚大的行業,規模是我們必然的選擇。當然每個企業在考慮的時候,規模、利潤、負債都有戰略的選擇跟優先級的排序,從我們看來5-10年以內我們追求規模開發,依然還是大概率的事情。當然,這個時候的規模講究質量的增長,追求利潤的平衡、負債的安全。(圖)去年第二陣營跟第三陣營企業的排名,未來千億是企業基本門檻,很多制造業企業做了二三十年,100億都很難突破的瓶頸,但是在房地產業選對了行業,千億是未來行業的基本門檻。規模優先,在第二陣營、第三陣營里看到業績的均值,成長的空間非常大的,在過去平均增長率能達到60%幾,這個增長率在其它行業也是非常罕見的。宏觀調控與彎道超車,每個波峰波谷都有企業突圍,在周期的波峰波谷充滿這巨大的機會,但問題是對所有企業來講應對周期,是你企業能夠在行業里能夠不斷進擊的關鍵點。

??模式:合適的時機選擇合適的模式。2015年-2018年有4倍增長。剛才提到聚焦主賽道,聚焦以開發為主業,對于開發住賽道,聚焦所有的資源,這個行業擁有有廣闊的空間。

??趨勢:人民美好生活的追求成為下一階段房地產的關鍵詞,房地產由過去經濟助推器轉變為穩定期,精細化、專業化、高質量的增長將成為新的戰略模式。現在一二線城市絕對業績主力,城市布局就決定了業績的結局,二線城市拿地金額會持續提升,城市群戰略。都市圈、城市化是未來的一種趨勢,圍繞城市群的布局,不管長三角一體化,還是粵港澳大灣區都是我們的核心方向。合作開發共同做大。

??優勢:聚焦增量,關注存量,通過收并購、城市更新、產城融合做大土地的儲備優勢。利用強有力的資信優勢,做好背書。房地產本質是金融,打通金融的閉環,產業鏈的閉環是我們未來要穩定增長的一個重要前提。合伙機制,通過實施強有力的合伙人跟投制度,加快項目周轉速度,壓縮現金流回正時間。

??應對:以現金流經營模式,未來追求資金快周轉,依然是一種主流的方式。通過高周轉、穩負債、高去華提高資金高效利用。提升資金利用效率,關注本金、土地,資金的杠桿利用。交易的模式,利用融資杠桿,小資金撬動大項目,包括小股參盤,品牌輸出等等,眾多的交易方式的設計。還要精選城市,未來城市的分化將會越來越明顯,尤其是對于中部核心城市,保證對城市圈的關注,應該成為房地產企業的重要選項。

??沒有優秀的企業,只有實干的企業,每個企業都想追求基業常青,希望在這樣一個偉大的時代,中國現在是世界的第二大經濟體,在這樣一個強大的經濟背景下,有理由堅信未來每個企業都會越來越好。

??感謝大家的聆聽!

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