羅韶穎:變幻的年代,總有些東西不變

2019-03-21 01:06:54來源:中房網

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??中房網訊 3月20日,2019中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行,備受關注的“2019中國房地產開發企業500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作,已連續開展11年,相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

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迪馬股份董事長、東原集團董事長羅韶穎

??在本次測評成果發布會上,迪馬股份董事長、東原集團董事長羅韶穎作了題為《變幻的年代,總有些東西不變》的主題演講。

??羅韶穎認為,在變化背景下有些東西是不容易變的,通過現象看本質,現象往往是變化多端的,其本質是不容易變的。房地產行業未來的發展一定是有一些更宏大的、更穩定和更持久的東西,其中一個就是城市化。

??羅韶穎表示,除城市化,還有一個邏輯是城市升級,第一波城市化的受益者在簡單粗暴中完成了城市化之后,這些城市還會繼續發展,城市化率未必上得那么快,但是有很大的可能就是用城市升級作為城市化的核心功能。

??對于今天還在繼續從事房地產行業的公司,在羅韶穎看來,經歷了那么多輪的洗牌和競爭后,你的公司還在,不管是第幾名,都說明你的經營理念里一定有很厲害的東西。下一個10年,中國的城市化,中國的城市升級里面蘊含著大量的機會,首先你只有做好自己,并且要做好打持久戰的準備,你才能夠真正地在未來的10年跟城市共生長,跟中國經濟共生長。

??以下為文字實錄:

??羅韶穎:尊敬的馮會長、各位朋友:

??開發商的代表,馮會長說過來講講你們對行業未來發展的判斷,以及你們公司打算怎么應對。我接了這個命題作文是非常艱難的決定,到今天還在房地產賽場上積極跑動的開發公司,對于未來的發展大家的判斷應該是大同小異的,各家的應對也已經有一些主流的套路非常明顯。所以我今天的任務不是狗尾續貂,我今天更多結合迪馬或者東原自己的思考,在變化背景下有些東西是不容易變的,在這種不變的完全的底層邏輯下,東原我們做的比較中長期的選擇。

??對于劇變大家有共識的,對變化持續也是有共識的。通過現象看本質,現象是往往變化多端的,本質其實不容易那么變的,一定要基于房地產大體量的行業,引申到相關的行業又是更大的體驗,這樣一個屬性的行業未來的發展一定是有一些更宏大的、更穩定和更持久的東西,其中一個就是城市化。

??剛才任院長講到2018年到年底,國家統計局城市化數字是59點幾,那2009年大概47,在房地產行業大發展的過去十年,城市化率就增長了11.9。下一個11.9要多久?下一個11.9走完了,我們離發達資本主義國家的80%以上都還差8-9,那20要多長的時間?10年或者多一點。這是可以預期的東西。而且還不光是城市化就是簡單粗暴的繼續的城市化,還有一個邏輯是城市升級,第一波城市化的受益者在簡單粗暴的粗放的完成了城市化之后,這些城市還會繼續發展,城市化率未必上得那么快,但是有很大的可能就是用城市升級作為城市化的核心功能。

??第二個我們覺得不大會變的底層和邏輯是市場和客戶的繼續分化。市場的繼續分化只要做了全國化布局的地產商都有感覺,城市和城市的分化在加劇,甚至同一個城市里面不同的地區區位的分化都在加劇。而客戶呢?我上星期給我的團隊發了一篇帖子,中國當代的菜場經濟學,做了菜市場的消費者里面的兩類人的對比,會發現其實比我們這幫人大十幾歲的人,他們的消費行為、消費心態和消費文化,和比我們小10-20歲的人已經有天差地別。那房地產的消費又何嘗不是呢?這其中我們作為開發商未來要面對的一個長達5年,甚至10年的不變的基礎和邏輯。

??第三個就是金融體制,說來話長,但是從去年到今年的宏觀經濟放緩的壓力下,我們也都有注意到金融面的正做了很多開放、穩定和調整,但是真正金融體制是不是那么容易得到調整?我覺得是不容易的。我們講改革的紅利,我們這代人都是享受著改革的紅利長大的,但是金融體制的改革在很多方面,由于它跟國民經濟的牽扯來深廣,它一定是緩慢的過程,因為牽一發而動全身。

??達里奧最新的一本書叫《債務危機》,分析了大概全球46次債務危機,得到的結論是在危機之后的去杠桿的動作,哪怕是非常平穩的去杠桿,去杠桿真正讓實體經濟恢復到危機前的水平,要花多長時間?要花9-10年。金融可以說是地產的命脈,命脈性質的領域,這個體制的慣性,我們現在在經歷的很多痛苦,很多不合理,你可以預期在未來的5-10年可能還會持續。

??說說東原的選擇。

??在這樣子大的背景下,我們也很相信首先還是會需要繼續做大做強主業,房地產的開發,尤其可售物業的開發。錢對于別的行業可能是財務、投資的范疇,但是對于房地產開發不是財務和投資,其實就是生產資料。生產資料永遠是要抓在手里,多多益善。為什么在東原要錢+?未來5-10年要拿生產材料,多多益善地拿生產資料的邏輯,可能和東原過去的5-10年有不一樣。

??拓寬“銷售”渠道,拿錢不管借債還是拿投資,都是在銷售自己,銷售你的項目,或者是享受你們公司。對于項目和公司新的錢的引進渠道大家都理解。

??強化“產品”能力,產品就是你們公司,想用來換生產資料的項目。你的產品,你的貨是不是真正精準地對位了買家的需求。

??尋找平衡點,可能不少同行跟東原一樣都在加大自持物業的占比,自持物業用錢的邏輯和銷售物業是完全不一樣的。當下的金融體制就決定了給你錢的人絕大多數的要求是基于短期回報的。你的中長期的發展和短期的對的吸引之間怎么找這個平衡點?就算在常規的住宅開發銷售的領域里頭,過往邏輯是唯規模論,后來說產品、品牌、服務很重要,它都有一個平衡。

??再就是抓需求,客戶需要什么?很多公司講說我們是城市運營的服務商,那城市的需求是什么?城市要的是產業發展和產業升級,城市要的是城市功能空間的優化、升級和增值,城市還有別的很多東西,真的要做好未來5-10年的打算,是需要更深層次發掘新的客戶在新時期的要求和城市在新時期的要求。

??還要抓團隊,地產走到今天,一定規模的企業團隊都不會小,團隊要講專業、敬業、協作等等。除了這些以外,在東原未來5-10年可能會關注團隊的年輕化和團隊應對變化的能力。年輕化更多的是基于,我們的戰略決策層,現在很多高層平均年齡40幾了,中層平均30幾,90后、00后作為買房子的人來到了歷史舞臺,我們對戰略和產品做決策的人是不是真正那么了解他們的需求。這是在東原講年輕化的目的和意義。我們現在做智慧社區項目的負責人,現在本身都快50了,心態年輕、生活方式年輕、學習能力年輕這是真正的年輕化。

??走到今天還在繼續從事這個行業的公司,經歷了那么多輪的洗牌,經歷了這個行業那么激烈的競爭之后,你還在的公司,不管是第幾名的,還在就說明你的經營理念一定有很厲害的東西。一方面要保持非常好的學習力,不斷地跟優秀的同行學習。另一方面我們一定要向內看,發掘自己值得珍惜的基因,把它的優勢發揮起來,而且要做好打持久戰的準備。因為下一個10年,中國的城市化,中國的城市升級里面蘊含著大量的機會,首先你只有做好自己,并且要做好打持久戰的準備,你才能夠真正地在未來的10年跟城市共生長,跟中國經濟共生長。謝謝!

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