王填:建議推出REITs公募試點助商業不動產行業轉型

樂琰2019-03-11 12:01:05來源:第一財經日報

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??全國人大代表、步步高董事長王填建議,為了促進我國REITs產品在功能和特性上與國際標準化REITs進一步靠攏,更好地以REITs工具服務國家戰略和實體經濟,建議加快推動我國公募REITs試點落地。

??不動產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,下稱“REITs”)是指在交易所公開交易,通過證券化的方式將流動性低但具有持續穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性強的證券份額的標準化金融產品。REITs不僅能有效盤活存量資產、降低不動產投資杠桿、形成長期資金穩定供給及退出機制,還能為投資者提供風險較低、收益穩定的投資產品,合理引導社會資本支持實體經濟穩定發展。

??王填認為,我國現有的REITs產品一般稱為“類REITs”,即以“資產支持專項計劃(ABS)”作為產品載體、在交易所大宗交易平臺或固定收益平臺掛牌發行的標準化金融產品。

??公募REITs產品通過將不動產以“出售”的方式轉化為高流動性、低投資門檻的標準化金融產品,實現了不動產資產的穩定收益與普通個人投資者投資需求的有效對接。公募REITs對于堅持落實供給側結構性改革的主線任務、促進房地產行業健康穩定發展、合理引導社會資本支持實體經濟、穩金融及穩投資具有重要意義。

??2014年以來,以“資產支持證券(ABS)”為載體,以成熟不動產為基礎資產,在交易所市場發行、掛牌的“類REITs”產品獲得了長足發展。同時,交易所市場已掛牌的“類REITs”產品中,物業資產已涵蓋倉儲物流、商業不動產、租賃住房等類別;可以啟動正式的相關REITs產品試點,在支持實體經濟、民生經濟的健康與發展方面發揮積極作用。

??商業不動產存量繼續增加。公開數據顯示,2018年1-12月,全國寫字樓開發投資額及商業營業用房投資額合計為20,173億元,全國寫字樓及商業營業用房銷售面積合計為16,334萬平方米,開工面積合計為26,115萬平方米,銷售去化面積占開工面積的比例為62.5%,若仍以銷售作為商業不動產退出的主要方式,將繼續面臨商業不動產存量不斷增長、去庫存壓力不斷增加的問題。

??王填認為,公募REITs的推出,一方面商業不動產可通過“出售”至公募REITs產品實現退出,另一方面,公募REITs重視通過持續性運作管理,提升租金回報率、挖掘物業價值的特點,將推動商業不動產行業向提升資產管理能力的輕資產運營模式轉型。

??王填建議,盡快推出國內公募REITs試點,助推商業不動產行業實現轉型升級。建議優選優質商業物業及優質主體開展試點,以優質商業物業為基礎資產開展公募REITs試點。同時,為有效控制試點項目風險、維護我國公募REITs市場穩定發展,建議優先考慮資產儲備充足、資產運營管理經驗豐富、主體經營穩健的企業參與試點。試點過程中,針對特定行業領域的具體問題,建議相關行業主管部門盡快出臺配套支持政策,促進我國公募REITs快速健康發展。

??“建議加強對REITs管理人及中介機構專業水平的持續培養。良好的市場發展環境對于我國公募REITs的健康持續發展同樣尤為重要。建議加強對發行人及投資人的宣傳教育工作,鼓勵其積極參與公募REITs市場建設;加強對資產服務機構的監督管理工作,引導其增強勤勉盡責的履職精神;加強對REITs管理人及中介機構專業水平的持續培養工作,促進其不斷提升產品管理能力及投資人服務能力。”王填表示。

??同時,王填還建議逐步完善配套稅收支持政策,根據我國現行稅制,REITs產品的設立環節通常涉及土地增值稅、契稅、增值稅、企業所得稅等大量稅費成本,產品運營環節投資人還可能面臨雙重征稅。為促進公募REITs業務持續健康發展,建議依據稅收中性原則,逐步出臺配套稅收支持政策:針對REITs設立環節,建議與一般的房地產交易行為進行區分,在REITs產品框架下進行相應減緩征收;針對REITs運營環節,建議參照國際成熟經驗,對項目公司用于分紅的收益免征企業所得稅,避免雙重征稅。

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  • 積極財政要加力提效。
  • “2018年中國經濟增長率為6.6%,增長幅度在世界前五大經濟體中位居首位。
  • 3月6日上午,十三屆全國人大二次會議廣東代表團在首都大酒店舉辦媒體開放日活動。
  • 3月6日,十三屆全國人大二次會議舉行首場記者會,國家發改委主任何立峰、副主任寧吉喆、副主任連維良就“大力推動經濟高質量發展”主題回答記者提問。在消費——這一連續六年成為拉動經濟增長主要引擎的議題上,寧吉喆表示:“我國消費持續擴大的基本面沒有改變,消費轉型升級并帶動產業、投資轉型升級,乃至整個經濟轉型升級是大勢所趨,長期看好。”
  • 3月6日上午,國家發展改革委相關負責人圍繞“大力推動經濟高質量發展”這一主題,回答了記者提問。
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  • 全國政協十三屆二次會議2日下午在人民大會堂舉行新聞發布會,大會新聞發言人郭衛民在談到“一帶一路”建設時說,到去年年底,有100多個國家和國際組織積極支持和參與了“一帶一路”倡議,一大批重點項目落地見效,促進了當地的經濟發展,受到了越來越多沿線國家的歡迎,也贏得了國際上的贊譽。
  • 2018年,供給側結構性改革取得新突破,“三去一降一補”成效顯著。進入2019年,“鞏固、增強、提升、暢通”的“八字方針”開啟了供給側結構性改革的新征程。
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