全國賣地超2.6萬億 地市升溫引發部委預警

葉開2019-07-22 08:34:28來源:第一財經

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??從去年下半年到今年上半年,土地市場經歷了從降溫到升溫的轉變,截至今年6月底,全國賣地收入幾乎與去年同期持平了。

??而在今年年初,出于對2018年下半年開始的土地市場遇冷,土地流拍現象增多的“擔憂”,多地在編制政府基金性收入預算時,還在紛紛下調今年的土地出讓收入預期。

??前冷后熱 地價上漲

??與往年相比,2019年前3月地方供地節奏明顯放緩,供地面積處于歷史較低水平。第二季度以來,隨著房地產市場的逐漸回溫,供地力度明顯加大,熱點城市土地競拍熱度提升,帶動全國住宅用地成交樓面價明顯上漲。

??中原地產首席分析師張大偉表示,整體看,今年1—2月份各地土地市場較為低迷,但隨著春節后信貸市場增量有所增加,房企融資難度降低,部分城市土地市場在4月份開始出現了復蘇苗頭,雖然未出現地王頻繁現象,但市場已經有了不一樣的表現。

??“二季度以來,部分城市土地市場出現了局部異常升溫現象。本輪土地市場升溫是從二線城市開始,特別是蘇州、武漢、杭州等為代表。”張大偉稱。

??土地市場的升溫,直接帶來的后果是地價出現上漲。

??自然資源部17日發布《2019年第二季度全國主要城市地價監測報告》顯示,2019年第二季度,主要監測城市中,一線、三線城市住宅地價環比增速由降轉升,二線城市住宅地價環比增速持續上升。

??該監測覆蓋國內105個城市,其中,一線城市包括北京、上海、廣州、深圳;二線城市包括除一線城市外的直轄市、省會城市和計劃單列市,共32個;三線城市包括除一線、二線城市外的69個監測城市。

??根據全國城市地價動態監測系統的最新數據,今年第二季度,住宅地價環比上漲的城市102個,較上一季度增加14個。住宅地價環比增速超過3.0%的城市10個,較上一季度增加3個;地價下降的城市1個,較上一季度減少11個。

??與去年同期相比,地價上漲的城市97個,較上一季度增加4個。

??評判土地市場冷熱程度的有多個指標,其中溢價率和流拍數量是主要指標。

??諸葛找房近日發布的報告顯示,整體來看2019年上半年溢價率小幅回升,全國平均溢價率同比增速逐漸恢復。2019年第一季度土地市場普遍較冷,全國溢價率平均同比增速下跌6.05個百分點,各等級城市平均溢價率均有不同程度下跌,其中三四線城市跌幅最大;隨著市場的逐漸回溫,土地熱度上升,2019年第二季度全國平均溢價率同比增速上漲3.54個百分點,為23.71%。

??此外,全國住宅用地流拍率同比增速明顯下滑,各等級城市流拍率同比增速均有不同程度下跌,2019年上半年流拍情況明顯好轉,尤其是在2019年第二季度,全國流拍率同比增速下滑3.86個百分點,流拍率僅為4.17%,處于歷史較低水平,各等級城市流拍率同比增速均有不同程度下滑。

??地方賣地政策逐漸調整

??土地流拍之所以能夠迅速減少,主要是原因是今年以來不少地方政府調整土地政策以扭轉市場低溫及流拍頻發情況,如北京供應的不限價地塊增多,部分地方政府對土拍政策進行了適度的調整,如降低起拍價,減少配建等。另一方面,房企融資環境改善,資金逐步回流,預期向好,參與拍地積極性提高,流拍情況普遍好轉。

??張大偉表示,一些地方政策調整了部分土地政策,相比2018年過于嚴格的土地限制,最近幾個月,各地的土地市場約束條件相對減少,包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調整,這種情況下,疊加部分城市的限價政策微調,使得開發商拿地積極性提高。

??以北京為例,過去兩年,北京土地出讓主要以限競房地塊和共有產權房地塊為主,今年情況有所不同,純商品住房用地(即不限價地塊)重新出現在土地市場,成為北京土地市場的重要信號。

??第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想表示,上半年北京土地市場完成了8宗純商品住宅用地(即不限價地塊)的拍賣。適時推出不限價地塊,可以豐富住宅供應結構,滿足不同層級購房者的需求。預計下半年,北京土地出讓也將繼續采用這種更加靈活的規則,多元化地供應土地。

??第一太平戴維斯數據顯示,北京上半年土地出讓收入920億元,同比上漲了21%。其中,住宅用地31宗,總成交面積378.34萬平方米,較去年同期上漲約三成;總成交額868.65億元,同比上漲29%。

??除了政府調整土地出讓政策外,房企也需要補充土地儲備。

??張大偉稱,因為整體資金面的緩解,部分企業近期拿地積極性明顯提高,包括部分企業的戰略布局增量加大。最近還有新上市房企增加土地儲備。從市場變化看,第二梯隊的房企搶地最堅決。

??“從房企看,做大依然是趨勢,特別是中型房企,拿地依然堅決,特別是二線城市成為熱點,企業依然大量增加布局。”張大偉說。

??從一些統計數據來看,2019年年以來,受棚改規模收緊及部分需求被提前透支情況下,三四線城市土地市場表現不及去年,一、二線城市成房企布局重點,受熱點地塊成交帶動部分二線城市成交火熱。

??諸葛找房報告顯示,從統計20家品牌房企拿地城市等級分布情況來看,2019年上半年TOP20房企在二線城市拿地面積占比最大,占比為52.63%,與2018年比占比提升了7.58個百分點;隨著棚改熱度的退卻房企在三四線城市拿地積極性下降。

??部分城市土地市場快速升溫也引起了政府的關注和預警。

??住建部近期已經對部分地價、房價上漲過快的城市進行預警,而各地也隨即出臺了調整政策,在中央嚴格調控下,土地市場難以出現過熱現象,房企拿地更為謹慎,投資趨于理性。

??“土地市場與樓市一樣,只允許出現小陽春,而不允許入夏。一旦土地市場過熱,不排除升級政策的可能性。”張大偉稱。

??地方賣地收入回升

??土地價格的上漲,土地成交增多,這也帶動了地方政府賣地收入的逐步回升。

??財政部16日發布“2019年上半年財政收支情況”顯示,今年上半年全國國有土地使用權出讓收入下降0.8%。

??從今年4月份開始,財政部每月公布的財政收支情況中,不再披露國有土地使用權出讓收入的具體金額,僅僅發布同比變動情況。從過去數月的數據來看,土地出讓收入雖然還低于去年同期,但降幅在不斷縮小。

??官方數據顯示,2018年上半年全國國有土地使用權出讓收入26941億元,與2017年同期相比增長43%。

??簡單計算可知,今年上半年全國土地出讓收入約為26725億元。如能保持目前的趨勢,全年土地出讓收入依然有望超過5萬億元。

??自2011年至2017年,全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元和52059億元。

??2018年全國土地出讓收入65095.85億元,創下歷史新高。自2011年至2018年的八年間,全國土地出讓收入總計超過33萬億元,年均超過4萬億元。

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