警惕!二線城市土地存貨壓力快增

綜合2019-07-18 10:33:22來源:中房網

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??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《50城土地庫存報告》顯示,6月份50城土地成交面積與庫存面積均下降,土地市場開始降溫。50個城市土地庫存去化周期為20.5個月,相比上月有所下降,這也意味著按照當前的商品房銷售速度,市場需要20.5個月的時間才可以消化完這些土地庫存。

??從報告來看,二線城市土地庫存面積相比去年增幅最大,一線城市次之,而三四線城市則是小幅下降。這表明開發商在二線城市的土地庫存量相比去年繼續增長,而在三四線城市則有所下降,整體上體現了房企拿地策略從三四線城市向一二線城市的轉變。

??易居研究院分析認為,當前房企普遍預期二線城市具有較高的拿地價值,并且集中在二線城市拿地,導致二線城市去化周期的持續上行,并即將超過三線城市。同時,從供求比預測情況來看,未來一年半內,二線城市商品房供應量或將大于需求量。短期內,這意味著二線城市的拿地價值正在逐漸減小,開發商應有所警惕。

??50 城土地成交面積與庫存面積雙降

二線

??土地庫存面積方面,截至2019年6月底,易居研究院監測的50個城市土地庫存面積為84157萬平方米,環比下降2.8%,同比增長8%。報告顯示,當前全國50城土地庫存面積大體相當于2015年3月的水平。這表明當前的新房供應量總體上小于2016年前的水平,而新房需求量大于2016年前的水平,因此庫存去化壓力相對較小。

??土地成交面積方面,上半年土地市場火熱態勢基本告一段落。報告顯示,2018年6月至2018年9月,土地月度成交面積基本保持在4300萬平方米左右。除2018年12月份至2019年1月份期間,房企補庫存等原因導致的季節性的異動外,至2019年2月份,土地成交面積逐漸下降。

二線

??自2019年2月后,土地成交量再次增長并于5月份達到6490萬平方米,環比增長28.1%,同比增長105.1%。數據顯示,6月份土地成交量環比下降2.8%,表明土地市場降溫。具體來看,一線城市成交面積359萬平方米,環比增長37.2%,增速明顯回落;二線城市成交面積4274萬平方米,環比增長6.1%,回落3.9個百分點;三線城市1676萬平方米,環比下降23.8%。

??50城土地庫存去化周期21個月

二線

  50城商品房成交面積方面,與土地庫存面積10年來的趨勢相反。報告顯示,2015年后的商品房成交面積總體上明顯大于2015年前的成交面積,這表明本輪房地產上漲周期的去庫存任務完成情況較好。2019年2月后局部房地產市場出現了“小陽春”,成交面積快速反彈,6月為4580萬平方米,環比增長3.6%,擴大2.1個百分點,增速基本保持平穩。

二線

  從商品房供求比方面來看,根據易居研究院預測,未來1年半新房供應量將大概率大于新房需求量,開發商企業應控制拿地節奏和規模。

二線

??從土地庫存去化周期方面來看,6月份50個城市土地庫存去化周期為20.5個月,這也意味著按照當前的商品房銷售速度,市場需要20.5個月的時間才可以消化完這些土地庫存,該數值相比5月份的21.1個月有所下降。

??二線城市土地存貨壓力快增

??從三類城市土地庫存面積來看,截至6月底,一線、二線和三四線城市土地庫存面積分別為5802、50916和27439萬平方米,環比增速分別為4.8%、-2.4%和-3.1%,同比增速分別為4.8%、15.1%和-2.6%。

二線

  其中,一線城市土地庫存面積從2017年6月份以來震蕩上行;二線城市土地庫存面積仍處于長期增長的上行趨勢中;三線城市土地庫存面積從2017年7月開始增長較明顯,但2019年1月后已經連續5個月下降。二線城市土地庫存面積相比去年增幅最大,一線城市次之,而三四線城市則是小幅下降。這表明開發商在二線城市的土地庫存量相比去年繼續增長,而在三四線城市則有所下降,整體上體現了房企拿地策略從三四線城市向一二線城市的轉變。

二線

  從三類城市商品房供求比方面來看,根據易居研究院預測,一線城市未來一年半新建商品房供應量低于需求量,當前可適當增加一線城市拿地量。二線城市未來一年半供求比將繼續上升,對于部分基本面較好的二線城市仍可適當拿地,但總體上要控制拿地量。三四線城市由于商品房供應量的快速上升,預計未來一年半供求比仍將保持高位,房企可適當減少在三四線城市的拿地量。

二線

??三類城市土地庫存去化周期方面,6月份一線、二線和三四線城市土地庫存去化周期分別為14.5、21.1和21.4個月。相比5月份15.5、21.5和22.3個月的數值,一線城市的去化周期下降較明顯,因為其6月份土地庫存面積明顯降低而商品房成交面積小幅增長;隨著二線城市去化周期的持續上行及三線城市2019年以來的持續下行,6月份二線城市去化周期幾乎已經和三線城市相當。

??展望未來,易居研究院分析認為,短時間內開發商在二線城市拿地的預期尚未轉變,預計下半年二線城市的土地庫存面積及去化周期仍將繼續上行,其中,去化周期將超過三線城市。橫向對比看,相比二線和三四線城市,一線城市當前土地庫存去化周期相對偏小。主要原因是一線城市此前供地節奏不快,土地供應量有限,影響了土地庫存的規模。

??8個城市土地庫存去化周期高于三年

??從50城去化周期排名來看,當前各個城市的土地庫存去化周期數值差異較大。報告顯示,50個城市中有8個城市的土地庫存去化周期大于36個月,意味著此類城市未來商品房供應充足。這8個城市包括淄博、鹽城、桂林、漳州、茂名、鄭州、鎮江和南通。其中,淄博、鹽城、桂林和漳州的去化周期分別達到95、72、64和56個月,遠高于其他城市。

二線

??同時,有很多城市土地庫存去化周期很短,這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。50個城中,大連、無錫、沈陽、泉州、韶關、東莞、深圳、惠州和中山9個城市的土地庫存去化周期小于12個月,此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。值得注意的是,9個城市中的深圳、惠州、東莞和中山四個城市均處于粵港澳大灣區范圍內,商品房交易表現較好,而土地供給則相對不足。其中,去化周期最小的城市中山僅3個月,主要原因是中山的土地庫存面積非常小,自2018年5月以來有8個月份無土地成交。

??附注:本報告所統計的土地為通過招牌掛方式成交的商品房用地,具體土地性質包括純住宅、商住、商辦及綜合用地。

??50個城市按一、二、三四線城市劃分如下:

??4個一線城市:北京、上海、廣州、深圳

??21個二線城市:哈爾濱、長春、沈陽、大連、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、南寧、昆明、重慶、成都、西安

??25個三四線城市:柳州、煙臺、徐州、鎮江、常州、無錫、南通、溫州、湖州、舟山、泉州、晉江、漳州、鹽城、茂名、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、韶關、桂林、淄博、洛陽。

??報告來源:上海易居房地產研究院

??執筆人:王若辰

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