中山出臺產業用地新政,增設新型產業用地類別

吳帆2019-07-10 11:00:42來源:南方日報

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??研發、創意、生產、服務……在一個區域內就能有一個完整的生產業態。這樣的產業生態構想在中山或將成為現實。

??中山市人民政府日前正式對外發布《中山市新型產業用地管理辦法》(以下簡稱《辦法》),提出“新型產業用地(M0)”概念,支持新型產業項目發展,為創新型企業發展和創新人才的空間需求提供用地保障。

??《辦法》針對用地范圍、規模要求、準入認定、供地流程、轉讓管理、履約監管等作了規定。新型產業用地(M0)可用于建設產業用房和配套服務設施,容積率上限可至6.0,以滿足新產業、新業態用地需求。

??多類型產業用地屬性靈活融合

??“與傳統形態的工業廠房不同,新產業、新業態的用地通常具有研發用途比例高、需求多元化等特征。新型產業用地(M0)較好地適應了單個宗地項目內多種新型產業業態布局的需求。”市自然資源局相關科室工作人員介紹,隨著城市產業升級深入推進,對新產業、新業態需求日益增加。為此,在“工業用地(M)”大類下,增設“新型產業用地(M0)”中類。

??M0項目用房包括產業用房和配套服務設施。產業用房指可用于生產、研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測等功能用途的用房。配套服務設施包括生產服務、行政辦公及生活服務設施等。

??該工作人員表示,增加這種新的用地類別,可有效適應新型產業的用地需求,有利于加快中山產業轉型升級、促進土地集約節約利用。

??對于新型產業用地相關控制指標,《辦法》予以了明確,鼓勵高強度開發,提高土地集約節約利用水平。新型產業項目用地面積應大于2公頃。容積率3.5至6.0,建筑密度不超過40%,綠地率10%至20%,建筑高度不超過120米,配套服務設施計容建筑面積不超過項目總計容建筑面積的30%,具體指標將納入項目所在片區的控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃。另外,各類用房均應按照公建化立面進行設計,并與城市整體景觀風貌相協調。

??為了保證新型產業用地(M0)項目的持續開發運營,《辦法》要求開發主體自持產業用房比例不得低于51%,自持時間不少于15年。可分割轉讓部分要在達到土地出讓合同和履約監管合同中約定條件后,方允許按幢、層等固定界限為基本單元辦理不動產分割登記和轉移登記。產業用房按幢分割的,每個基本單元建筑面積不得少于2000平方米,按層分割的,每個基本單元建筑面積不得少于500平方米。產業用房自完成不動產轉移登記之日起2年內不得再次轉讓。滿2年的產業用房再次轉讓的,優先由原開發主體或政府及其產業用房管理主體按原銷售價格進行回購。已辦理分割轉讓部分不得再次申請分割。

??值得注意的是,《辦法》強調,配套服務設施可隨產業用房按可分割轉讓產業用房建筑面積占產業用房總建筑面積的百分比分割轉讓。

??在火炬開發區、翠亨新區、岐江新城等地試點

??此次出臺的《辦法》顯示,M0分為新增新型產業用地、“三舊”改造的“工改M0”和已出讓用地轉為新型產業用地三種類別。

??其中,新增新型產業用地須采取公開方式出讓;“三舊”改造的“工改M0”和已出讓工業用地轉為新型產業用地的,可采取協議方式出讓。

??新增新型產業用地和“三舊”改造的“工改M0”按最高年限50年出讓;已出讓工業用地轉為新型產業用地的,按照原工業用地剩余出讓年限確定。

??“M0用地地價分類確定,目的是鼓勵支持新興的實體產業。”市自然資源局相關科室工作人員介紹。

??按照《辦法》,新增新型產業用地出讓起始價應經市土地管理委員會集體決策報市政府批準后確定,原則上按照商業服務業用地市場評估價的35%確定(經領導小組認定需要支持的產業項目,可下調至25%)。“三舊”改造的“工改M0”和已出讓工業用地轉為新型產業用地的市場評估價,按照商業服務業用地市場評估價的20%確定。

??新型產業用地范圍布局如何?《辦法》提出,新型產業用地應符合國土空間規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、控制性詳細規劃、產業規劃等相關規劃要求,應布局于交通便捷、配套完善的重大發展平臺、重點發展區域、軌道交通站點周邊等區域。在火炬開發區、翠亨新區、岐江新城、民眾創新園范圍選取試點,其中翠亨新區馬鞍島范圍依規劃可允許已出讓工業用地轉為新型產業用地。其余鎮區原則上可布設1個項目,且應為“三舊”改造的“工改M0”或因政府原因造成閑置的工業用地轉為新型產業用地。

??“新型產業用地目前來說還是一個新的用地類別,各地通常也是選取試點推進,試點范圍多集中在創新要素集聚區域、重大發展平臺等地區。”上述工作人員闡述。中山試點選址火炬開發區、翠亨新區、岐江新城、民眾創新園等重點區域,并不意味著中山其他地方不允許做,其余各鎮原則上也可布設1個項目,具體項目布局將由市自然資源局負責統籌。

??違約將被收回土地使用權

??新型產業用地(M0)具有用地屬性相對靈活等特點,誰能申請到M0用地、如何申請備受關注。

??《辦法》規定,在準入認定上,開發主體或法人應無不良信用記錄,對被列入經營異常名錄、嚴重違法企業名單、相關主管部門認定有失信行為的企業依法予以禁入。國家、省、市在產業導向、產業政策、控制指標等方面對新型產業有具體規定的,準入要求不得低于已有規定。

??“《辦法》對申請主體提出了一些負面清單要求。不過,這只是一個前提,新型產業用地項目還要進行產業準入認定。”市自然資源局相關科室工作人員介紹。

??《辦法》提出,新型產業用地(M0)項目需由鎮政府、區辦事處、區管委會(以下簡稱“鎮區政府”)提出申請,由市招商引資領導小組(以下簡稱“領導小組”)辦公室審定準入主體資格、項目選址、產業類型、項目技術經濟指標等內容并出具產業準入認定意見。

??新型產業用地(M0)的靈活用地性質,也對部門監管提出更高要求。如何確保M0用地政策不走偏?上述工作人員表示,此次出臺的《辦法》堅持引入產業為政策導向,在準入認定、簽約、二次轉讓、后續監管等環節制定了多重保障措施、加強監管項目。

??其中,履約監管合同由項目所在鎮區政府與開發主體簽訂,并對執行情況進行監管。項目所在鎮區政府應按照履約監管合同要求進行監管,并將履約情況報領導小組辦公室備案。項目履約監管合同內容包括產業導向、節能環保、違約責任等相關條款。

??對不符合履約監管合同要求的項目,責令開發主體限期整改,整改期限不超過履約期屆滿之日起一年。開發主體違反土地出讓合同和履約監管合同的,項目所在的鎮區政府可向市自然資源局提請解除土地出讓合同,收回建設用地使用權;市自然資源局根據出讓合同約定報市政府同意,收回建設用地使用權。同時,通報市企業誠信主管部門,納入市“信用聯合獎懲應用系統”黑名單。

??■名詞解釋

??新型產業用地是指符合中山產業發展導向,融合研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產、生產性咨詢服務等創新型產業功能以及相關配套服務的用地。新型產業用地項目用房包括產業用房和配套服務設施。

??其中,產業用房指可用于生產、研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測等功能用途的用房。配套服務設施包括生產服務、行政辦公及生活服務設施等。

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