上海土拍告別高溢價 后來者輕裝上陣

2019-03-08 17:32:12來源:東地產財經周刊

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??日前,上海土地市場迎來年后首場宅地拍賣,寶山區顧村大型居住社區BSPO-0104單元0421-01地塊和寶山區顧村大型居住社區BSPO-0104單元0423-01地塊,被上實以12.77億和15.42億元的底價獲得。

??地價僅為2016年地王一半

??寶山顧村對剛需及剛改買家一向不乏吸引力。顧村公園周邊的商業日趨成熟,醫院、大賣場等設施完善為生活提供便利。此次兩幅顧村地塊拍賣,之所以受到行業普遍關注,也是因為2016顧村出了不少地王,比如信達地塊,樓板價48100元/平方米,溢價率306.53%;建發聯合體所拿地塊樓板價更是高達53727元/平方米,溢價率114.87%。

??如今,上實以28.19億元總價包攬顧村大型居住社區BSPO-0104單元0421-01地塊和0423-01地塊,溢價率均為零,折合樓板價僅約24000元/平方米。相比上述兩幅高價位的地王,此次上實拿下的顧村地塊樓板價相當于打了個“對折”。而且,作為近郊熱點區域顧村的純宅地,這兩幅宅地推出后只有1家投標,足以反映出市場預期已經明顯發生轉變,開發商對待土拍的態度更為謹慎。

??盡管從地理位置來看,這兩幅土地的地段優勢不如上述兩幅顧村地王,但就開發而言,上實在土地成本上已經占盡了優勢。

??底價成交常態化

??《東地產財經周刊》記者粗略統計發現,自2019年伊始,上海土地市場一共成交了8幅純住宅用地,出讓面積共46.83萬平方米。從交易結果來看,2019年土拍市場延續了2018年的平淡態勢,7幅地塊均以底價成交,只有1幅溢價率16%,且在競得人中,央企/國企占到了6席,占比達75%。地王的時代已經漸漸遠去。

??“今年會有這種現象是因為很多小的開發商找不到錢,沒有能力去做競標。所以市場上只有一些大的開發商,比如國企、央企在做競標,參與的人變少,就可能不需要很高的溢價就標到這塊地。”對此,高力國際中國區研究部高級董事邱義昇接受《東地產財經周刊》采訪時稱:“我們正在去杠桿的過程中,并且在未來2-3年不會有大的改變。目前很多開發商杠桿都非常高,在去杠桿的大前提下,對于未來的投資都會比較理性。”

??仲量聯行研究部董事盛秀秀則認為,房地產銷售市場本身就有一定的周期性,這個周期和政策周期密切相關,土地市場同樣如此,“最近一輪的樓市調控周期從2016年3月份開始延續至今已將近三年,這輪周期中許多城市的樓市進入‘五限’時代,住房貸款實際利率持續攀升,給需求端帶來壓力,開發商資金回籠放緩;與此同時,2018年全國 ‘去杠桿’進入深水區,房企資金多渠道收緊。尤其是在一手商品住宅的限價政策下,開發商的利潤空間受到擠壓,加上融資環境收緊,因此拿地熱情消退,可以看到2018年的上海住宅用地大部分都以底價成交。其實不僅是上海,其他二三線城市2018年的土地溢價率都出現了顯著下滑的局面。”

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,對于當前土地市場的交易來說,既要防范土地地價泡沫出現,又要防范國有資產隨意流失,所以從這兩個維度來看,土地會有類似底價成交且都是央企國企獲得的現象。

??后續政策決定走勢

??實際上,未來土地市場的走勢會和后續政策密切相關。融資環境的變化、限價政策的調整以及銷售市場的熱度變化等等都會對開發商的購地熱情產生影響。

??嚴躍進認為,當前對于此類土地交易,中小企業拿地的機會更小,或者說壓力更大、門檻更高。“未來還是有機會積極參與的,關鍵就是要看企業的拿地心態和產品規劃。而對于一些地王來說,接下來市場的壓力相對比較小,后續的發展依然會有機會,即有所謂解套的機會。”

??而在盛秀秀看來,全球經濟放緩大環境下,2019年我國貨幣政策和財政政策的邊際放松已是大勢所趨。春節前夕,央行下調存款準備金率共100個基點。預計今年還會出臺多方面的定向政策來增加流動性、穩定經濟增長。

??“總體而言,2019年開發商的融資環境會有所改善,融資成本會有所下降,對于主體信用等級較高的優質的開發商來說尤其如此。但由于當前穩健的貨幣政策的大勢沒有改變,流動性的注入也遠沒有到‘大水漫灌’的程度,因此對于中小型開發商來說困難依然存在。”

??展望未來,邱義昇認為今后開發商聯合拿地或者到二級市場收購的現象會越來越普遍,“特別是在一線城市,這個比例會增加較多。去杠桿的大前提在未來兩年不會有太大的變動,不管是開發商還是民營企業或者央企都會想要分攤一部分的風險。除此之外,如果用股權合作的方式,對合作各方來講,都有更大的彈性,對于資金和現金流量的應用也能有更好的規劃。”

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  • 3月6日上午,十三屆全國人大二次會議廣東代表團在首都大酒店舉辦媒體開放日活動。
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