土地管理法今年將二審,集體建設用地入市有望全面鋪開

劉展超2019-03-05 08:41:41來源:第一財經日報

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??簡介:一旦草案通過,意味著集體建設用地入市將不再局限在上述33個試點地區,而將是全面鋪開,可以入市的集體建設用地數量可能大幅增加。

??《土地管理法修正案(草案)》去年12月經全國人大常委會初次審議后,今年有望迎來二審、乃至三審。

??十三屆全國人大二次會議3月4日上午在人民大會堂新聞發布廳舉行新聞發布會,由大會發言人張業遂就大會議程和人大工作相關的問題回答中外記者提問。

??在回答2019年還將制定和修改哪些法律的問題時,張業遂表示,今年將抓緊制定修改深化市場化改革、擴大高水平開放急需的法律。除外商投資法外,還將修改土地管理法、專利法、證券法,制定資源稅法等。做好授權決定和改革決定相關工作,保證重大改革于法有據。

??2018年12月23日,《土地管理法修正案(草案)》首次提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。現行土地管理法自1986年公布以來,歷經1988年第一次修正、1998年8月全面修訂、2004年8月第三次修正。

??隨著我國工業化、城鎮化的快速推進和《物權法》的公布實施,農村土地管理制度改革受到社會各界廣泛關注。此次土地管理法修改聚焦在農村土地制度改革,涉及到農村土地征收、集體經營性建設用地入市等主要內容。

??去年12月23日,在向全國人大常委會作草案說明時,自然資源部部長陸昊表示,土地制度是國家的基礎性制度,事關經濟社會發展和國家長治久安。堅持現行土地管理法關于土地所有制的規定,全面強化對永久基本農田的管理和保護,在征地補償標準、宅基地審批等直接關系農民利益的問題上只做加法、不做減法,確保法律修改方向正確。

??為破解集體經營性建設用地入市的法律障礙,《草案》刪去了從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定;為縮小土地征收范圍、規范土地征收程序,限定了可以征收集體土地的具體情形,補充了社會穩定風險評估、先簽協議再上報征地審批等程序;為完善對被征地農民保障機制,修改征收土地按照年產值倍數補償的規定,強化了對被征地農民的社會保障、住宅補償等制度。

??陸昊表示,綜合考慮我國城鎮化的實際需求, 兼顧不同省份經濟社會發展的差異性,在征地補償標準上將平均年產值倍數標準修改為綜合地價標準,并授權省、 自治區、 直轄市制定公布;在征地范圍上與經實踐檢驗比較可行的 《國有土地上房屋征收與補償條例》 相銜接,同時將成片開發納入可以征地的情形,以免對經濟社會發展影響過大。

??“草案如果獲得通過,對整個農村土地制度改革會有一個非常大的突破。”中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎認為,土地是極其重要的要素,城鄉高質量發展涉及到好多體制機制的障礙,現在都跟土地密切相關;但是土地又涉及到國家的基本經濟制度,因此在法律、試點這些方面都要予以充分的準備,總的基調就應該是穩中求進,朝著一個城鄉統一的建設市場來做最終的努力。

??在集體經營性建設用地入市方面,《草案》一是明確入市的條件。對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,并應當簽訂書面合同,明確用地供應、動工期限、使用期限、規劃用途和雙方其他權利義務;相關建設用地使用權的收回依照雙方簽訂的書面合同辦理。

??二是明確集體經營性建設用地入市后的管理措施。為維護土地管理秩序,明確要求集體建設用地使用權人嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地;集體建設用地使用權的最高年限、登記等, 參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院自然資源主管部門制定。

??馮奎對第一財經記者表示,如果集體經營性建設用地直接入市,而不需要像過去那樣先收歸國有,這樣做有多種效應。第一,它增加了產業用地,現在搞特色小鎮,搞鄉村振興,地從哪來?這就是一個有效渠道;第二,增加農民收入,原先集體經營性建設用地收歸國有,大部分收益會由政府獲得,農民分得比較少,以后有望改變;第三,改變了原先地方政府通過土地財政增收的辦法,他們需要更多考慮轉型,這也是增量效應。

??在此次土地管理法修訂之前的2015年,我國就啟動了農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點,也為外界俗稱為農村三塊地改革試點,試點區域限定在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)行政區。

??陸昊2018年12月23日表示,截至目前,33個試點縣(市、區)集體經營性建設用地已入市地塊1萬余宗,面積9萬余畝,總價款約257億元,收取調節金28.6億元,辦理集體經營性建設用地抵押貸款228宗、38.6億元。

??“集體經營性建設用地入市進一步顯化了集體土地價值,試點地區共獲得入市收益178.1億元。浙江德清已入市集體經營性建設用地183宗、1347畝,農村集體經濟組織和農民獲得凈收益2.7億元,惠及農民18萬余人,覆蓋面達65%。”陸昊說。

??一旦草案通過,意味著集體建設用地入市將不再局限在上述33個試點地區,而將是全面鋪開,可以入市的集體建設用地數量可能大幅增加。

??農業部農村經濟研究中心研究院廖洪樂也曾對第一財經記者表示,集體建設土地入市此前在南部一些沿海省份已經有不少案例,待土地管理法修改后,這些做法就獲得了一種法律上的確認,也就有可能更大規模地推廣開來。

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