涉房融資全面收緊,開發商面臨償債大考

孫夢凡2019-07-17 08:58:48來源:第一財經

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??對房地產市場來說,唯一不會缺席的是理性。2019年上半年,房企經歷了過山車般的狂歡與靜默。在融資熱潮不減、全國50個大城市合計賣地2.15萬億元后,撲滅市場躁動火焰的嚴監管隨之而來。

??7月12日,國家發改委發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》(下稱《通知》),明確要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務,房企外債發行融資渠道被進一步收緊。

??不僅限于此,5月份以來,房地產信托、銀行、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限。在以穩為準、防控金融風險主基調下,此輪調控直指房地產融資端,多維度收緊開發商“錢袋子”,避免過多資金流入房地產市場。

??但對于仍在集中償債期的房企來說,涉房融資全面收緊無異于大考。尤其是自身流動性欠佳、銷售和融資端全面承壓的房企,在不可控因素作用下,下半年降價出貨以穩定現金流將是大概率事件。

??融資監管組合拳

??狂歡總是短暫的,上半年拿地高潮過后,年內最嚴融資監管如期而至。房地產項目增量過大的信托公司被約談、發改委約束房企海外發債……一系列監管組合拳下,房企融資渠道被全面收緊。習慣“左手融資,右手拿地”的房企正步入新一輪降溫與陣痛期。

??據發改委7月12日《通知》要求,房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。同時,房企制訂發行外債總體計劃,要統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素;靈活運用金融產品,優化債務結構,防控外債風險。

??海外發債被“阻擊”,緣于房企迫于國內融資環境收緊,不惜高成本發力海外。Wind統計顯示,2019年以來,房企計劃發行海外債數量已達104只,計劃發行規模384.47億美元,數量、規模均創同期歷史新高,且已接近2017年全年規模。

??在中原地產首席分析師張大偉看來,未來房企海外的大額度融資將會明顯收緊,房企搶地現象也將明顯減少,特別是對于融資渠道較少的企業來說,壓力將比較大。

??不僅如此,市場消息稱,目前個別房企在境內發債也受到限制,僅允許借新還舊以避免流動性危機。其中,有5家房企已被明確嚴禁新增發行債券,但允許借新還舊;還有15家房企,則被警示發債風險,要求控制額度。

??實際上,此輪地產融資全面收緊,自5月17日開始。當天,銀保監會發布《中國銀保監會關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(下稱“23號文”),明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

??銀保監會出手調控背后,是房企密集融資、在土地市場頻掀高潮。中原地產數據顯示,上半年土地出讓規模持續高位運行,全國50個大城市合計賣地2.15萬億元,同比增長15.9%。分季度看,一季度整體低迷,二季度全面復蘇。

??土拍活躍引發房價上漲預期,增加市場不穩定因素,與“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標不符,與防范化解重大風險的要求不符。因此,在部分城市調控土地出讓環節之余,房企拿地資金源頭再被收緊。

??上半年充當房企拿地后盾的地產信托首被阻擊。23號文作用下,信托貸款余額在經歷3、4月份的短暫反彈后,于5月份明顯回落。緊接著,市場消息稱一些拿地激進、制造地王的企業已被納入監管,地王企業的債券與ABS(資產抵押證券)被暫停發行。

??行至7月初,針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,銀保監會開展了約談警示。要求其嚴格落實“房住不炒”的總要求,嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。

??用益信托最新數據顯示,截至6月30日,68家信托公司共發行3238只房地產集合信托產品,為房企“輸血”5063.8億元。其中所發產品的平均期限1.53年,平均年收益率為8.32%。

??第一財經獲悉,某信托公司收到窗口指導的要求是:房地產信托規模不能超過2019年6月30日規模;已備案項目不影響發行及成立,但未備案項目一律暫停;符合“432”通道類業務全部暫停;地產公司并購類全部暫停;未來公司每月老項目結束所釋放出來的規模,優先供公司戰略客戶使用。

??除此之外,市場消息顯示,監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行窗口指導,要求控制房地產貸款額度,但對各家銀行的具體要求各不相同。上述舉措的核心思想是控制房地產貸款規模。

??房企壓力驟升

??對于面臨償債高峰期的房企來說,資金面的收緊無異于“雪上加霜”。

??Wind數據顯示,2019年房企國內債到期數量508只,總償還量5303.02億元,償還規模同比增加28.88%。海外債方面,2019年房企海外債到期數量66只,到期規模237.57億美元,到期規模同比增加30.91%。

??目前,房企常見融資模式分別是:私募基金、信托、開發貸,可有效幫助房企拿地建設,降低自有資金的占用情況。但融資環境趨緊后,上述幾種融資模式受到極大影響。另一邊,銷售回籠是房企優質、風險低的融資方式,提前回籠的資金可以用于工程建設,緩解自有資金壓力。

??但據統計局數據,1~6月份,全國商品房銷售額70698億元,增長5.6%,增速回落0.5個百分點;商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比1~5月份擴大0.2個百分點。銷售壓力下,再次拉緊房企緊繃的資金鏈。

??然而具體到單個企業,生存處境的分化異常顯著。7月15日,中海地產(00688.HK)以79.4億元收得北京市豐臺區造甲村地塊,溢價率18.79%,樓面價6.6萬元/平方米。這是豐臺區歷史上總價第二高地塊,也是北京年內總價新高。

??之所以能高調發力土地市場,在于中海較同行顯著的融資優勢。7月8日,中海首次在香港設立境外中期票據(MTN)計劃,其中10年期美元債以3.45%的券票息,創造債券發行利息成本最低紀錄,這也是中海歷史上10年期債券的最低利率。

??而另一邊,泰禾集團(000732.SZ)7月12日公告稱,境外全資子公司已完成4億美元債券發行。其中高達15%的票面年息,再次刷新行業認知。惠譽此前表示,泰禾海外債評級的主要制約因素在于財務支出龐大且流動性吃緊。

??從去年開始,一些上市房企相繼傳出資金鏈緊繃,更有一些中小房企則直接出現債務違約。而實際上,在融資環境趨緊時,泰禾此類流動性欠佳的房企不確定因素更多。

??毫無疑問的是,生存承壓,下半年房企投資拿地會趨向謹慎。華泰證券分析稱,融資環境邊際收緊對房企短期現金流影響有限,更多影響在于未來再投入的預期,拿地力度可能減弱。預計下半年房地產投資增速會有所回落,土地市場熱度降溫。

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