融資成本高企將迎償債高峰

程成2019-03-22 14:09:24來源:每日經濟新聞

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??3月20日,景瑞控股(1862,HK)發布的2018年年報顯示,報告期內實現合約銷售252.4億元,同比增長37.4%;凈利潤13億元,同比增長44%;但營業收入同比下滑28.1%至112.7億元。

??《每日經濟新聞》記者注意到,自2016年提出向“大資產管理”模式轉型以來,景瑞控股傳統開發業務在營收中的比重逐漸下降,其中重點發展的辦公及公寓業務營收達到0.84億元,同比增長超3倍。

??雖然合約銷售金額和銷售面積均實現增長,但營業收入卻同比下滑28.1%。景瑞控股將其歸因于轉型升級使得合并范圍內的項目減少,以及基金化和合作項目的增加。

??在利潤指標方面,景瑞控股報告期內實現凈利潤13億元,同比增長44%;股東應占利潤10.3億元,同比增長28%;。

??《每日經濟新聞》記者注意到,利潤總額與毛利率的增長,與景瑞控股的布局有很大關系。年報顯示,報告期內景瑞控股51個在售項目中,有41個項目位于一二線城市;合約銷售額中,一二線城市占比96%;營業收入中,一二線城市占比超過80%。景瑞控股也認為,利潤的提高,“主要由于基本完成三四線城市轉向一二線城市布局的策略調整,一二線庫存占比較高,導致的平均售價的上升所致”。

??資產負債方面,報告期末,景瑞控股總資產478.8億元,資產負債率81.6%,同比下降2.7個百分點。

??值得注意的是,景瑞控股在未來2年將陸續進入償債高峰。至報告期末,景瑞控股未償還債務達到187億元,同比增長33%。其中一年內到期債務66.8億元,同比增長38.9%;一至兩年內到期債務71.3億元,同比增長99%。這意味著未來2年,景瑞控股將至少償還138.1億元的債務。

??而另一方面,景瑞控股于年初發行的美元債,融資成本并不算低。1月底,其公告發行于2020年到期的1.5億美元優先票據,利率為13%,用于償還現有債務及一般公司用途。而去年4月,其發行的于2021年到期的3.5億美元的優先票據,利率尚為9.45%。2018年的加權借款成本為7.88%,較上年上升0.9個百分點。

??不過報告也顯示,至報告期末,景瑞控股銀行存款與現金130.7億元,未動用銀行授信額度169.5億元。而年內物業銷售回款率達到90.6%。

??值得注意的是,2016年景瑞提出向“大資產管理”模式轉型,并于2017年進行業務重組。目前,其已形成景瑞地產、優鉞資管、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業態平臺。

??年報顯示,2018年景瑞控股地產的營業收入中,物業開發業務實現營業收入106.3億元,占比92.8%,同比下降1.7個百分點;辦公及公寓業務實現營業收入0.84億元,同比增長320%。

??盡管開發業務比重下降,辦公及公寓業務增長迅速,但與絕大部分多元化轉型的房企一樣,傳統的地產開發業務仍是營收和利潤的主要來源。

??年報顯示,2018年景瑞控股土地購置支出151.5億元,新增22個項目、總規劃建筑面積165.9萬平方米,土地購置成本為9130元/平方米。至報告期末,其土地儲備規劃建筑面積為480.4萬平方米。粗略估算,上述土地儲備貨值接近1000億元。

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