破題中國版REITs 稅收中性或可行

岳品瑜 榮蕾2019-03-07 10:47:19來源:北京商報

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??隨著持有型物業總量的增加,以及開發商融資渠道、成本的收窄,成本更低、更為便捷的房地產投資信托基金即REITs(Real Estate Investment Trusts)再度被提及。近期,包括全國政協委員、證監會信息中心主任張野在內的多位行業人士在接受北京商報記者采訪時指出,早日推出REITs,對于房地產市場的健康發展、投資者多元化的選擇是有好處的,他們還建議參照境外REITs成熟市場的稅收政策經驗,結合境內類REITs產品實踐情況和行業訴求,按照“稅收中性”等原則,對正在研究推進中的REITs給予相應的配套稅收支持,鼓勵REITs產品早日落地并穩步發展。

??試點起步

??REITs,即房地產投資信托基金,是一種主要以能夠產生穩定現金流的不動產為基礎資產,以標的不動產的租金收入和增值收益為主要收入來源,且將大部分收益(一般為90%以上)分配給投資者的金融工具。

??這個起源于20世紀60年代美國的工具,盡管在全球的房地產業和金融市場已經被使用的爐火純青,但在中國境內市場依然沒有真正落地。

??“國內REITs發展呈現幾個特點: 一是REITs已明確在銀行間市場和交易所市場同時試點;二是市場熱情不減,首批試點城市都與相關證券公司、基金公司合作提交了試點方案;三是曲線方式參與REITs市場。眾多地產企業以內地資產為標的赴中國香港或新加坡上市,如越秀、匯賢和凱德等。” 同策研究院首席分析師張宏偉向北京商報記者如是介紹道。

??據了解,根據投向不同,REITs可分為權益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs;根據組織結構不同,可分為公司型REITs和契約型REITs;根據基金籌集方式的不同,可分為公募REITs和私募REITs。目前市面上獲批的長租公寓ABS中,權益型類REITs居多。

??由于國內目前尚未推出嚴格意義上的REITs相關法律法規,目前在市場上發行的產品均是部分符合國外成熟市場的REITs標準,因此稱其為類REITs產品,且類 REITs 產品不能上市流通。雖然隨著近幾年國內不斷有類REITs產品的發行嘗試,但我國目前發行的類REITs產品同成熟市場REITs產品相比,在交易結構、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面仍具有一定差異。

??REITs的尷尬類

??盡管當前國內的類REITs產品尚且不能稱之為國際標準上的REITs,但不斷發展改進的類REITs產品,仍然受到追捧。

??公開報道顯示,“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”已于2017年10月11日正式獲批發行,于11月3日正式發行設立,后于深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓。新派公寓專項計劃是全國首單住房租賃類REITs產品,也是首單長租公寓權益型類REITs產品。

??“由于我國房地產價格長期偏高,REITs的底層資產租金回報率一般并不高。所以,我們的REITs產品往往是小眾的,是個別物業資產證券化的產物。但是,我國的REITs目前階段也有其獨特的吸引力。”中信證券研究部分析師陳聰認為,對于企業來說,這種安排可以保證融資人繼續使用物業,又可以盤活資產負債表,還能幫助企業樹立金融創新的良好市場形象。

??從類REITs產品交易結構來看,一般操作思路為將項目公司股權轉讓給私募基金或信托計劃,同時以私募基金或信托計劃向項目公司發放股東借款或信托貸款的方式構建債權,形成股債結合的交易結構。

??長城證券分析師汪毅則指出,對于房企而言,REITs將成為一種有效的融資工具,幫助企業盤活存量,加快資金流轉,改善公司資本結構,使房地產企業可以在開發運營商和資產服務商之間進行良好的切換。另一方面,REITs可為投資者提供風險較低、收益穩定的投資產品,進一步拓展投資渠道,加速金融市場的發展壯大。

??不過類REITs也未能盡數擺脫爭議。

??陳聰指出,中國持有物業的租金收益率比較低,這使得絕大多數類REITs產品的創設有賴于主體本身金融創新的意愿和信用的支持。換言之,目前的中國類REITs產品中的絕大多數,是由于發行主體本身金融創新或資產負債表出表的需要,而不是純粹基于持有型物業的特征設計的產品。

??在張宏偉看來,中國境內已推出的類REITs產品,當前更多的是企業變相融資的一個工具。可以理解為,企業在傳統銀行渠道或者其他渠道無法獲取融資時,以類REITs產品的方式,通過交易結構的設計變相地去融資。 “從國外來講,房地產投資信托基金是支持自持物業長期運營的金融工具,而在國內變成了一個短期融資手段和融資工具。某種意義上講,其實走偏了!” 

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,地產基金的投資需要注意幾點內容。一是要注意當前對高杠桿資金的管控,這樣才可以真正形成更富價值的投資思路,否則國家層面對于高杠桿資金進行管控,或者說對于部分地產基金投資方向進行限制,這往往會影響此類地產基金的運作;二是地產基金要充分重視收益率概念,往往收益率不符合要求,會影響此類地產基金的兌付問題。

??關鍵的稅收優惠

??如何推進真正的REITs在國內落地,“稅收優惠”成為行業口中的高頻詞。

??在業內人士看來,國內現有冠以“REITs”命名的產品與國際標準的REITs存在很大區別,REITs的標準化、國際化道路依然任重道遠。這主要是因為中國房地產基金管理行業發展的制度環境尚不成熟。主要表現為我國還沒有類似海外的REITs的稅收優惠和分紅規則。這不僅使得我國房地產基金所提供的金融產品類型比較單一,也使得私募產品投資者缺乏好的退出渠道。

??同策研究院在其針對“國內租賃房REITs推出機會”的一份研究報告中,將美國作為可供國內REITs落地參考借鑒的樣本:“稅收優惠政策在美國廉租房REITs的發展過程中,起到了至關重要的作用,稅收優惠能提高廉租房REITs的收益率,從而增加對投資者的吸引力。”張宏偉更是直言,稅收優惠是REITs成功的核心。并表示,目前國內租賃房的租金回報率偏低,約2.5%左右,低于無風險利率,如果發行REITs,對投資者吸引力不大,需要加大政策扶持力度,如增加政府補貼。

??“對于此類REITs來說,未來可以積極和租賃市場進行匹配,這樣也是政府積極鼓勵的地方。通過此類金融產品,可以促使住宅租賃業務進行變現,進而形成更好的租賃支持模式。”嚴躍進如是補充道。

??張野在接受北京商報記者采訪時提到,國際市場上,雖然各國家和地區稅收制度存在差異,但為支持REITs市場發展,在REITs產品上基本都推出了稅收優惠政策。 “目前,境內已推出類REITs產品。類REITs產品架構下的稅收制度實踐對于推出真正的REITs具有較強的參考意義。但當前類REITs產品未享受稅收優惠政策,整體稅收負擔較重。” 

??張野指出,現行稅收制度下,物業資產為實現風險隔離而重組的過程在稅收處理上與物業資產銷售類似,產生了較高的交易稅費,如土地增值稅和增值稅等,造成了較大的稅收負擔。同時,類REITs產品運營過程也存在雙重征稅情況,影響了產品投資收益,也降低了物業持有人發起REITs項目的積極性。

??對此,張野建議,一是在REITs設立過程,對部分主要稅收進行遞延或減免。首先,對土地增值稅進行一定程度的遞延。鑒于REITs成立后原物業持有人一般仍持有較大比例的REITs份額,REITs設立過程在性質上不同于一般意義上的對外銷售,建議對擬發行REITs產品的企業按所持份額比例暫緩征收土地增值稅,當企業對外轉讓自持REITs產品份額時,再按照原計稅基礎補繳剩余土地增值稅款。其次,對增值稅進行免征。根據財稅有關規定,“在資產重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人,其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為,不征收增值稅”。建議財稅部門依據相關規定,明確REITs產品設立時將物業資產轉讓至項目公司過程可以適用“不征收增值稅”的條款。

??二是在REITs運營過程,對REITs收入及資本利得向投資人分配的部分免征所得稅。在目前個人所得稅考慮全口徑收入背景下,建議借鑒國際成熟經驗,在REITs層面進行稅收減免避免雙重征稅,即對REITs的租金等各項收益以及買賣樓盤的資本利得中向投資人分配的部分免征企業所得稅,投資人正常繳納個人所得稅。

??“當前我國住宅租賃市場模式較為單一,市場較為混亂,租賃合同管理也十分不規范,導致了大量的二房東、違規分割出租、短租頻繁調租金等現象。加之REITs均由專業機構進行資產運營,把房地產從不動產轉變為可以流動的證券資產,必須有可以產生股東租金收益、盈利性較好的物業作為支撐。但是,目前住宅庫存較大的三四線城市,住房租賃市場普遍還不發達,租金水平較低,如何建立可持續運作的商業盈利模式還有待進一步研究。” 張宏偉指出,國家在推進REITs的政策上“用心良苦”,但是還需“落地生根”。

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