50萬“資金托管”方可排號 中鐵諾德春風和院項目蓄客打擦邊球

夏晨翔 盧志坤2019-07-15 17:22:19來源:中國經營報

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??“必須得開戶辦卡,存50萬元才能排號,不然開盤的時候連現場都進不去。”在北京中鐵諾德春風和院營銷中心,一位工作人員如是表示。

??近日,《中國經營報》記者以購房者身份走訪北京樓市發現,建于豐臺區花鄉白盆窯村的中鐵諾德春風和院項目,盡管尚未獲取商品房預售許可證,但目前已經進入蓄客階段。有工作人員介紹,開發企業與光大銀行方莊支行合作,進行資金托管服務,客戶需在該支行開戶辦卡,存入50萬元現金才擁有后期開盤選房的資格。

??而記者進一步調查發現,該項目目前尚未取得施工許可證,但是涉及地塊已被圍擋圈起,內部塔吊矗立,工人忙碌,存有施工跡象。

??對此,記者致電開發企業北京中鐵諾德房地產開發有限公司(以下簡稱“北京中鐵諾德”),其工作人員回復稱,已向領導匯報,具體問題可直接采訪項目營銷中心。而營銷中心方面在確認記者采訪訴求后,表示相關負責人不在,會進行轉達。但是截至發稿,記者并未收到后續回復。

??“托管”50萬元

??中鐵諾德春風和院項目營銷中心,建于豐臺區花鄉橋與樊羊路交會處東南角,在走訪中,記者看到,雖值工作日,看房者卻不見少。

??“我們預計7月28日開盤,現在排號登記。從7月6日開始,三天已經排了200多號。”據營銷中心一位工作人員介紹,該項目規劃由九棟高層和兩棟小高層組成,共計1592套住宅。目前,計劃開盤為項目一期,包含8號、9號、10號三棟高層,戶型則以89平方米的三居室和129平方米的四居室戶型為主,并贈送精裝修和中央空調。

??記者了解到,有意向排號的客戶需填寫《選房資格意向書》和《資金托管服務申請書》,兩份文件為同一編號,即為客戶選房時的排號順序。

??在工作人員出示的上述兩份文件中,記者看到,前者主要登記客戶的基本信息以及意向房源, 并備注稱“客戶成功辦理此選房資格意向書方有資格參與一期開盤選房活動”。

??而在《資金托管服務申請書》中,記者則看到,該文件左上角印有“中國光大銀行”字樣,甲方為項目方,單位名稱即“北京中鐵諾德房地產開發有限公司”,房產項目名稱為“中國中鐵·諾德春風和院”,而乙方則為意向客戶。

??文件顯示,乙方開戶行為光大銀行方莊支行,申請托管金額為五十萬元,托管賬戶即為乙方在光大銀行方莊支行新辦的銀行賬戶。

??而在“托管資金解凍支付約定”一欄中則顯示,解凍支付的條件在于甲方與乙方是否已簽訂商品房認購協議且甲乙雙方向銀行出具《劃款授權書》。

??按照文件中設置的“解凍(支付)程序”,若在上述條件達到前,甲乙雙方已簽訂解約協議,且甲乙雙方已向中國光大銀行出具雙方簽字確認的《解凍申請書》,授權其辦理托管資金解凍手續,銀行將對托管資金進行解凍處理。

??“我們跟光大銀行方莊支行有合作,錢存到卡里之后直到7月28日開盤都會被鎖定。如果開盤時客戶選到房,經客戶確認同意,銀行會把錢解凍并轉到開發商在光大銀行開立的賬戶里,當購房的定金。如果沒有選到房,錢解凍后還在銀行賬戶里,相當于客戶多辦了一張銀行卡,卡里的錢自由支配。”上述工作人員告訴記者。

??他解釋稱,之所以需要專門開戶辦卡,系這一銀行卡跟普通卡的額度不一樣。“因為普通的銀行卡每日轉賬有額度限制,房款動輒幾十上百萬,轉賬會很麻煩,而這里辦的卡沒有額度限制。”

??但是,其同樣表示,“只能在光大銀行方莊支行辦,別的銀行或者光大銀行別的支行都不行,沒有這項業務。”

??或涉違規

??“確實存在這項業務,是開發商委托我們支行辦理的,《資金托管服務申請書》屬于銀行、開發商、客戶之間的三方協議。”光大銀行方莊支行一位工作人員向記者證實了這一情況。但是對于為何進行“托管服務”,其表示,沒有權限做深入解釋。

??“個人與銀行之間有何種協議,并不受到我們監管,但是甲方如果是開發商,那肯定是不行的,我們會進行核實。”對于“資金托管服務申請書”這一內容,豐臺區房屋管理局一位工作人員告訴記者。

??此外,其向記者證實,該項目目前尚未取得預售許可證。而根據規定,預售許可證是兩審制,終審由北京市一級相關部門負責,該項目能否于7月28日前獲批預售許可并不能確定。

??土地出讓信息顯示,該項目為豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地,建設用地面積約為58664平方米,建筑規劃面積為163477平方米,起始價56億元。

??此外,按照要求,該地塊未來商品住房銷售均價不超過67702元/平方米,最高銷售單價不得超過71087元/平方米,且居住建筑規模中套型建筑面積90平方米以下所占比重需達到70%以上。

??據了解,2018年11月,地塊拍賣時,曾吸引了中鐵置業、中鐵諾德、新城、華發、金茂等多家房企以及綜合體參與競拍。最終,北京中鐵諾德經過60余輪競拍,以70.2億元的總價競得上述地塊,溢價率25%。

??記者分別查詢北京市規劃和自然資源委員會、住房和城鄉建設委員會官方網站獲悉,時至今年6月20日,北京中鐵諾德獲取了項目地塊兩份建設工程規劃許可證(2019規自【豐】建字0021號)、(2019規自【豐】建字0022號),但是,卻并未取得施工許可證。

??北京京潤律師事務所律師張志同告訴記者,該項目若未取得施工許可證,則涉嫌未批先建。而以此為前提,企業更不能對商品房進行宣傳、銷售。從上述“排卡蓄客”的形式來看,“存款”最終將轉為房款,存在變相收取意向金的違規操作。

??按照《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定,不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。《城市商品房預售管理辦法》則規定,商品房預售應該符合這些條件:持有建設工程規劃許可證和施工許可證;未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。

??此外,張志同還強調,根據《資金托管服務申請書》中“解凍(支付)程序”所述,存款解凍需經由企業和客戶雙方簽字確認《解凍申請書》才能生效,若在未來選房階段雙方未達成共識,企業不同意簽字解凍存款,勢必會引起更多糾紛。

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