低價中標埋隱患、違規違法缺監管…安置房住得不安心

張斌 陸華東 李浩 馮大鵬 楊穩璽 董建國 吳濤2019-07-15 17:20:57來源:半月談

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??安置房本是改善群眾居住條件的民生工程、良心工程,但一些地方的安置房不同程度地存在漏水、墻體開裂、混凝土疏松等質量安全問題,配套設施與服務嚴重縮水,有些還存在“有房無證”、延期交房等突出問題,引發安置群眾不滿。

??安置房質量問題頻發,配套設施服務滯后

??西北某省的一個安置房小區建成于2012年。半月談記者近期在該小區看到,許多幢樓的墻體底部出現大范圍裂縫,墻內保溫材料明顯外漏,嚴重處裂縫沿地面橫跨整面墻。1樓住戶杜周峰用竹棍向自家陽臺外墻底部一處裂縫內試探,1米多長的竹棍可全部伸入。

??這個小區1樓業主還反映家中地面出現空鼓和下沉問題。住戶王先生說,他們在2014年和2015年都向有關部門反映過,施工隊在家中不同房間打了6個孔注入7噸水泥,但至今地板下面仍舊存在空鼓、下沉。

??安置房的質量問題還表現在房屋漏水、建筑材料低劣、工藝粗糙。東部某省的一個小區,28棟層高為6層的拆遷安置樓,6樓普遍漏水,且第24棟樓出現大梁破損、墻體開裂。因為擔心質量問題,第23棟更是沒有人居住。

??“臥室漏水,5年修了3次,安置房住不安心啊。”該小區住戶彭大爺說。一位業主苦等8年收房時,發現許多頂板質量存在較大問題,不愿搬入,至今依然在外租住。

??半月談記者在多地調研發現,部分安置房在配套設施和服務方面也大打折扣。

??中部某小區多名居民證實,在2016年村民回遷時,小區發生了一起電梯從高處墜落事件,造成1人死亡。而近3年來小區電梯故障頻發,不久前就有人被困電梯之中。

??不僅如此,一些地方安置房連基本的消防、天然氣、照明等設施都未配齊。“向物業公司、開發商以及政府有關部門多次反映問題,直到現在都沒有解決,我們也不知道該找誰了。”西北某棚戶區改造項目安置小區的住戶告訴半月談記者,自己一直被各部門相互“踢皮球”。

??安置房問題頻發,讓許多住戶無奈地接受了現實:“安置小區有問題是正常的,與市場上其它商品房相比,安置房就是低人一等。”

??交房難、辦證難,“有房無證”不放心

??西北某市的多名村民吐槽:拆遷的時候快馬加鞭,回遷的時候卻遲遲等不到住房,好不容易住進安置房,房產證卻遲遲拿不到手。

??中部某省一個村民回遷安置小區的居民說:“13年前,村民積極配合拆遷工作,憧憬著25個月后住進五證俱全、符合國家建設標準的房屋。但直到2016年有關方面才通知交房,且是沒有合法證件的房屋,容積率高達7.17。”

??有的群眾面臨“有房無證”困擾,已經長達10年之久。中部某省一名開發區建設局副局長說,之所以沒有房產證,主要是當時為了及時交付,邊建設邊辦理,后來由于土地指標管理嚴格,手續一直沒有跑下來。

??值得注意的是,商品房開發商和購房者一般會在合同內備注,在一定期限內拿到房產證,如果違約,會按照約定進行賠償。但是,在由政府起草的拆遷安置合同里,這一條款被模糊處理,可能就存在“沒個三五年辦不下來”甚至無限拖延的情況。

??低價中標埋隱患,違規違法缺監管

??——低價中標機制推高偷工減料風險。南京一名保障房公司總經理表示,在“沒有最低,只有更低”的最低價中標機制下,開發商為了追求利潤,容易偷工減料,甚至層層轉包給建設、管理成本更低的承建單位。

??華南某村一扶貧安置房建設過程中,因施工用的河砂價格暴漲,施工隊有人貪圖方便和便宜,使用細沙搗制混凝土灌注構造柱,造成房屋質量不符合要求。

??西安一名參與過安置房項目開發建設的項目經理透露:“安置房一般是政府投入,選擇施工方時偏向最低價中標,甚至由一些資質不健全的施工方參與建設。施工過程中,施工方往往會進一步壓縮成本,從源頭上埋下安置房項目質量安全風險。”

??——隱性成本高導致建設質量打折扣。少數基層干部將安置房工程視為“唐僧肉”,通過“條子”“裙帶關系”搞利益輸送。例如,一家房地產開發公司承包了浙江省瑞安市一個安置房建設項目的代建工程,當地村干部隨后向這家房地產開發公司索要“好處費”。

??——預防性監管不足,違規違法成本低。福建一家房地產公司開發部門負責人說,安置房、保障房的質量監管工作大多屬于事后處理,沒有做好相應預防工作,無法及時發現偷工減料行為,大大降低了監管有效性。

??此外,北京中銀律師事務所律師李建華認為,在簽訂拆遷補償安置協議或征收補償安置協議時,相關條款約定不明,導致開發商違法成本較低,容易使開發商“肆無忌憚”地建設不符合質量標準的安置房。

??拿什么守住安置房質量底線

??一是綜合各項指標優選中標單位。江蘇省丹陽市高新區建筑工程管理部負責人夏銀宏認為,實施拆遷安置房項目時,價格不能“壓得太低”,可推廣使用綜合評分法,即價格占一定比重,但亦要考慮企業的綜合實力,包括此前有無承接過類似項目、是否有過安全事故等。

??二是嚴把設計、材料及施工管理環節。南京一位保障房公司經理認為,滲漏、開裂等安置房問題有一部分是不合理設計造成的。對此,安置房工程需選擇專業程度高的設計院,不能為了節省成本克扣設計費。夏銀宏建議,對安置房建設過程中的門窗、涂料等明確相應標準,防止開發商以次充好。

??三是強化監管,嚴肅問責。夏銀宏認為,安置房建設作為政府工程,每一個環節都應當規范、透明,讓安置房質量看齊甚至超過商品房質量;建議安置房工程繼續強化責任終身制,如果產生質量問題,須嚴肅問責。

??西安交通大學房地產研究所所長楊東朗建議,嚴把安置房質量關,不定期進行抽查,對于違規建設要從重處罰。同時,協調和敦促相關部門及時辦妥建設手續,及時回應和處理群眾關切,避免造成群體事件。

??四是推廣品牌開發商代建制度,以市場手段倒逼開發商提高安置房建設質量。業內人士認為,品牌開發商通常會考慮品牌影響,建設安置房質量相對可靠。

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