因“學位房虛假宣傳”被查處 深圳次日仍有樓盤頂風作案?

王鵬鈞 孫雅茜2019-07-17 09:50:59來源:南方都市報

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??7月15日,深圳市市場監督管理局聯合深圳市住房和建設局,在全市開展學位房虛假宣傳專項治理執法行動,根據通報,此次檢查樓盤71個,擬立案27宗,查處了一系列虛假宣傳、承諾等違法行為。這其中學位房虛假宣傳問題因近月相關糾紛頻入大眾視野,尤為市民關注。

??為了解和跟進涉事樓盤的整改效果,南都記者于昨日中午暗訪位于羅湖區的一個今年新開盤項目,現場發現:該樓盤無論是案場置于核心區域展示的項目區位圖,還是大型的推廣海報及各種營銷物料中,都仍將“學位房”作為核心賣點。 

??暗訪

??“傳麒東湖名苑”:學位房仍舊是賣點

??下午兩時許,南都記者扮作看房客戶,來到位于羅湖區布心路和愛國路交匯處的“傳麒東湖名苑”項目售樓處。項目資料顯示,項目開發商為深圳經濟特區房地產(集團)股份有限公司,有住宅342套,占地面積約5890㎡。

??根據7月15日的執法活動官方通報,所涉及的違法行為其中重要一條即為“學位房虛假宣傳”,并舉例“如羅湖區某樓盤宣傳項目周邊匯聚水庫小學、東湖小學、百仕達小學等重點學校”。根據南都記者排查,通報所指的“某樓盤”或為該項目。

??現場走訪顯示,無論是置于核心區域展示的項目區位圖,還是大型的推廣海報及各種營銷物料中,都將“匯聚水庫小學、東湖小學、百仕達小學等重點學校”作為一個核心賣點。

??有銷售人員告訴記者,“項目是學區房,就學家庭只要滿足積分政策,小孩即可入讀水庫小學,該學校是省一級小學。”

??同時,銷售人員向記者發來的項目資料更是直接寫到:“學區是省一級公立學校水庫小學、東湖中學,還有省一級百仕達小學(私立)等重點名校,成就精英無憂教育。”

??南都記者檢索項目指涉三所相關學校,資料顯示,水庫小學、東湖中學皆為公立省一級重點學校,是否能順利就讀,還需依據當年的積分、劃片等就讀政策;百仕達小學為民辦學校,但根據《羅湖區2018年小學一年級學位申請指南》,凡申請該校學位的,“必須具備羅湖區公辦小學的申請資格,而且資格審查也由所申請的公辦學校負責。只有通過所申報的公辦學校資格審查后,報名信息才能轉到百仕達小學。”

??根據2016年版國家工商總局公布的《房地產廣告發布規定》,“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確,不得欺騙、誤導消費者,不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。”

??梳理

??虛假學位房屢坑人

??所謂的學區房,由政府相關部門在每年根據片區入學生源情況劃分。每年小一初一學生需根據自己所在區域劃分的變動,確定自己所擁有的房產是哪個學校學位,才能根據各區域的招生積分政策申請入學。

??據教育部門測算,預計到2020年,深圳小一學位缺口達到4.95萬個,初一學位缺口1.06萬個。在深圳學位供給壓力持續走高的情況下,學位置業成為眾家長買房核心因素,售樓處廣告中“學位房“、”學區房“的詞眼扣動著眾多家長的心。

??近年來,深圳樓盤中虛假學位房宣傳,屢屢曝出坑人案例。不少家長奔著學位房名頭花大價錢入手相關樓盤,結果小孩入學時卻無法入讀開發商所承諾學校。

??3月18日南都·深圳大件事報道《深圳開發商拿名校學位做宣傳,家長掏錢數百萬買房后孩子或面臨分流》就是案例:壹城中心開發商以“九年一貫制公立名校“作為宣傳賣點,吸引不少家長花四五百萬入手,最后卻在小孩新生報名之際得知,本年報名人數劇增,部分學生入讀或面臨分流。

??該樓盤所在地教育主管部門——龍華區教育局表示,區內所有公辦學校均屬公共資源,不存在某所學校是某個小區的專屬資源。在推進教育資源優質均衡配置的過程中,教育主管部門對資源進行統籌、規劃和調配是職責所在。

??今年5月,網上有爆料所謂帶學位的商務公寓萬科云城,業主也面臨學位“動蕩”,原因在于積分政策調整。2018年以前萬科云城業主子女申請入讀深中南山創新學校,家庭住房積分最高可按滿分40分積分。

??但在今年積分政策調整之后,如果需要申請相關學校的學位,萬科云城必須為業主家庭名下唯一住房,今年按商務公寓20分積分;如果家庭在深圳有其他房產,則不能申請。

??有業主表示:“公寓的購置稅、首付款、貸款利率、水電管理煤氣費、交易契稅等等都比住宅成本高出很多,高價購買云城的業主,大多都是沖著學位而來。萬科用并不能完全確定的配套學位作為銷售誘餌,讓買房人蒙受巨大損失,這不是一句合同里沒有約定就可以推脫得一干二凈的。”

??律師說法

??購房者如遭誤導 利益受損且難以維護權益

??北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人、信榮(全國)房地產律師團隊首席律師張茂榮向南都記者表示,“學位房”一直是開發商宣傳中的一大賣點,也一直是購房者詬病的一大類別,“最大的傷害是在產生了誤導后,對購房者而言帶來的損失具有不可逆性,而且無法通過貨幣衡量”。

??張茂榮表示,對于基于學位而購房的業主而言,由于預售制度的影響,從購房到交房之間存在一定的時間差,購房者往往是計算著孩子的入學年齡來購房的,一旦到了交房后發現孩子無法入學,已經無法通過換房實現孩子入學,因此而帶來的損失和傷害具有不可逆性,給孩子造成的影響沒有辦法補救。

??另外,在維權方面也存在不小的難題。張茂榮介紹,由于購房時往往采用的都是開發商的格式合同,對于銷售時所介紹的教育資源等內容,開發商往往都會在合同中“埋下伏筆”,通過設置免責條款,將對于學位的宣傳定性為“邀約”,約定不具有法律效力,最終以政府審核批準為準。這使得購房者很難通過民事訴訟的方式維權,過往案例中多只能采用行政投訴的方式解決。“理論上可以在購房時通過雙方約定的方式將合同中對購房者不利的條款進行商榷,但在實際中很難做到,對購房者來說,要么簽訂這樣的格式合同,要么放棄購買”。

??業界觀點

??破解“學位房”亂象需政府傾斜更多資源用于公共配套

??另一方面,梳理近年案例,雖頻頻有買了“學位房”卻無法入學的案例爆出,但依然無法緩解市場對于“學位房”的追捧,甚至還由此衍生出了系列“學位房租購”產業鏈,如何“破解”這一亂象?

??資深研究人士徐楓向南都記者直言,要解決這一問題,目前尚存在多重困難。“首先是‘管理難’”,徐楓認為,“學位房”的行政管理涉及教育系統、行政區劃、房地產行業這三個版塊,存在交叉管理的情況,缺乏明確、統一的行政單位。目前采用的是從工商管理的角度,依據《廣告法》進行管理,“個人認為這樣是治標不治本,這個問題的核心是學位房的主管部門到底歸誰,核心問題不解決,依靠運動式的方式仍難以確保深圳市民受教育權”。

??其次,深圳常住人口向2500萬逼近,教育資源不足、優質教育資源缺乏,政府應該在公共配套方面增加配備,教育從根本上來說并不屬于市場,而是應歸屬民生,如果能從根本上解決學位少的問題,學位房就不再是市場的熱門需求。

??作為集中了高凈值人群的一線城市,“學位房”是房地產銷售中的一個很大的噱頭。加之當下家長于對孩子教育資源投資的意愿不斷上升,“學位房”也就水漲船高,跟普通商品房之間形成了一個相當大的價差,“‘學位房’受熱捧,開發商也樂于迎合市場,營造這樣一個概念”。

??徐楓認為,教育屬于朝陽產業,受到重視本屬好事,但在這樣一個高度追捧下,沒有合理的供應結構和數量,就造成了供給和需求間的錯位。“學位數量不夠是不是應當配給更多的土地、設施作為學校使用?”徐楓直言,對于深圳而言,寫字樓的供應量已經足夠,但公共配套仍短缺,政府部門應當出臺措施,加強公共配套的建設,“用多大的資源來建設公共配套也是一個利益的取舍,是可能需要各方的博弈”。

??“大學區”的推行正在解構著由“學位房”衍生出的一系列“產業”。但另一方面,在房地產銷售中,無論是購房者還是開發商,“學位”二字仍備受關注。

??徐楓坦言,大學區的采用對于呼吁民眾理性看待“學位房”問題上,在某種程度上來說依舊顯得“無力”。她表示,當前除考試制度之外,對于家長而言購買學區房是一顆“定心丸”,家長如果有這個經濟實力,基本上還是會對“學位房”趨之若鶩。

??表態

??相關部門還將持續深入整改

??根據7.15學位房虛假宣傳專項治理的情況通報,在此次集中突擊查處之后,相關部門還將繼續深入調查,依法依規處理違法行為,對未達到立案標準的輕微違法行為,督促企業立行整改,促進房地產業健康規范發展。

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  • 7月16日,廣州市規劃和自然資源局和廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(以下簡稱《意見》),明確已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,可以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。
  • 經濟日報訊 記者童政、通訊員黃尚寧報道:近日,廣西壯族自治區自然資源廳向媒體透露,隨著不動產登記“百日攻堅”行動結束,廣西新建商品房轉移登記、已有《不動產權證書》商品房買賣轉移登記、實體經濟企業不動產登記、抵押權首次登記等不動產登記主要業務的辦事效率和服務水平大幅提升,全區所有市、縣實現了“1個工作日辦結”。
  • 根據最新公布的70個城市數據,6月份一二三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅與上月相同或回落;一二線城市二手住宅漲幅回落,三線城市漲幅稍微擴大。
  • 昨日下午,為支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展,廣州市規劃和自然資源局與廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(以下簡稱《意見》)。
  • 2019年6月,東莞新建商品住宅網上簽約銷售4962套,銷售面積55.49萬平方米,銷售均價為20195元/平方米。
  • 在北京連續的高熱天氣中,經紀人小王(化名)早早就上班了。一會兒要來一位看房的客人,早早約好的,就看這個小區的房子。
  • 昨日,財政部發布《關于《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》向社會公開征求意見的通知》。
  • 7月15日,國家統計局發布了上半年全國房地產開發投資和銷售情況,數據顯示,1月份至6月份,全國房地產開發投資61609億元,同比增長10.9%,增速比1月份至5月份回落0.3個百分點。
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