廣州“商改住”不得分拆確權、分拆轉讓

李鑫2019-07-17 09:42:18來源:南方都市報

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??7月16日,廣州市規劃和自然資源局和廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(以下簡稱《意見》),明確已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,可以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記(只辦理一個權屬證)、整體轉讓,不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售,原土地使用年限、用地性質和建設量不變。《意見》有效期至2021年12月31日。

??以加快培育和發展住房租賃市場為目標 

??據了解,廣州市人民政府辦公廳于2017年印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批準改建后的住房,其土地使用年限不變,調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質進行審批驗收。改建后的租賃住房,不得銷售。

??此次《意見》出臺,是為貫徹落實國家、省、市加快培育和發展住房租賃市場的相關文件要求,以支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展為原則,加快培育和發展住房租賃市場,優化廣州各類用房功能結構,切實提高租賃住房的有效供給,培育住房租賃市場和建立租購并舉的住房制度。因此,《意見》進一步明確了廣州市“商改住”的工作機制和辦理流程。

??“商改住”項目只能辦理一個權屬證

??《意見》明確,“商改住”改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記(只辦理一個權屬證)、整體轉讓,不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售,原土地使用年限、用地性質和建設量不變,改建后租賃住房的運營、管理應遵照廣州市對新增租賃住房有關管理工作的規定,由市住建部門依托平臺建立項目庫統一監管。改造后的租賃住房分割銷售轉讓和抵押的,或者弄虛作假將改造項目用于非租賃住房的,須限期改正,并依法承擔相應法律責任。

??《意見》提出“商改住”以各區政府為實施主體的原則,各區可結合本區實際情況,制定細化分解工作和有關程序操作細則。《意見》要求組織區相關部門結合供求關系、結構安全、消防安全、物業管理、治安管理、公建配套需求聯合會審其可行性,引導企業按要求實施。同時,各區應建立相應聯席會議制度,集中審議改造租賃住房的重要事項、重大問題和重大、復雜、影響面廣的項目。難以解決的可提交市住房租賃管理聯席會議辦公室,組織聯席會議成員單位召開協調會議確定處理意見。

??以改建面積6%標準配置公服設施用房 

??對于“商改住”工作,《意見》提出七大工作要求。首先,申請項目應為已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的合法建筑,房屋不存在查封登記等限制轉移登記的情形;存在抵押登記等他項權益的,還應取得他項權益人對改造和轉化的書面同意意見。此外,申請“商改住”房屋須符合安全條件,項目建設單位及設計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;申請項目設計和施工的技術標準應不低于宿舍建筑設計規劃的標準與要求,日常消防管理應符合廣州市相關要求。

??申請改建房屋還需具備良好的衛生、通風和采光等居住條件,符合環保、衛生部門的專業要求;應當具備良好物業管理能力,符合物業管理的相關規定;其他設計、建設和管理要求、最小居住面積應符合國家相關規范及廣州市住房租賃標準。值得注意的是,《意見》還提出申請項目應按照改造建筑面積6%集中設置配套的公共服務設施用房,位置宜在首層。公共服務設施用房具體配置功能由房屋所在區政府統籌。 

??“商改住”分申請、審核、驗收三個流程

??《意見》明確了“商改住”的工作流程。由房屋權利人、承租人或受其委托的實施單位備齊資料向區指定的租賃住房管理部門提出申請。需提交材料有申請函;房屋權屬證明文件,委托實施的還需提交授權委托書;權利人身份證明,委托實施的還需提交委托代理人身份證明;項目改造方案,包括建筑設計方案圖、項目運營方案、租賃管理方案;房屋結構安全證明等。

??申請提交后,由區住房管理部門牽頭,原則上至少每月召開一次會議,根據項目需要組織區建設、規劃和自然資源、消防、環保、衛生、供水、供電、燃氣等相關部門依職責進行審核,審核合格的經區政府同意出具同意納入改造租賃住房的認定意見后實施。各區住房管理部門出具的認定意見應與申報材料一并抄報市住房租賃管理聯席會議制度辦公室備案。 

??審核認定通過后,實施單位應當按照經審定的改造方案實施。實施后由區住房管理部門牽頭,組織相關部門核實改造確按審定方案實施后,出具核實意見并抄送市住房租賃管理聯席會議制度辦公室。市住建部門將房屋租賃情況、改建信息統一納入“陽光租房”平臺,建立項目庫統籌監管。

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