深圳擬發租房新政,規定房東不得隨意漲租!

綜合2019-07-05 10:09:08來源:中房網

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??中房網訊 為穩定租賃市場,深圳正計劃放出“大招”。

??針對住房租賃市場存在租金上漲較快、租賃關系不穩定等問題,深圳市住房和建設局7月4日出臺《關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見(征求意見稿)》,擬從多個方面規范住房租賃市場。

??《意見》提出包括“多渠道增加租賃住房供應、規范住房租賃市場行為、規范城中村規模化改造和租賃經營行為、發揮住房租賃交易服務平臺作用、加大住房租賃政策支持力度和加強住房租賃市場秩序整頓”等六項政策措施。

??具體來看,包括建立住房租賃行業主體備案制度,全面實施租賃合同信息采集、登記或備案制度,建立住房租賃指導價格發布制度等。值得關注的是,《意見》強調個人在政府租賃平臺上簽約且租金不高于指導價的,在2023年底前實行零稅率。

??2022年前新增租賃住房不少于30萬套

??《意見》提出,結合深圳市未來住房需求,合理確定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房供應規模,力爭到2022年新增建設籌集各類住房60萬套,其中租賃住房不少于30萬套。

??其中,要提高新增建設用地中租賃住房用地供應比例;新增商品住房中,自持租賃住房供應比例原則上不低于30%;新增人才住房、安居型商品房、公共租賃住房中,租賃住房總體供應比例原則上不低于50%;產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%,新增加部分主要用于建設租賃住房、公共租賃住房。鼓勵有資金實力、信用良好的相關企業或機構開展自持住房租賃經營,允許非房地產企業依法取得使用權的土地,在符合規劃、權屬不變的前提下,用于建設公共租賃住房;推進利用老舊小區和城中村改造用地、已批未建用地、征地返還用地等存量用地開發建設租賃住房。

??在盤活存量住房,增加租賃住房供應方面。支持企事業單位利用符合規定的自有住房、配套宿舍籌集租賃住房;支持住房租賃企業、集體經濟組織和原村民通過城中村綜合整治和改造提供租賃住房;探索盤活各類空置住房用于增加租賃住房供應的措施。

??出租人不得單方面提高租金

??在規范住房租賃市場行為和加強住房租賃市場秩序整頓方面,《意見》提出,建立住房租賃行業主體備案制度,推行租賃合同網簽。制定全市統一的住房租賃合同示范文本,租賃雙方應當在合同期限內嚴格履行合同約定,出租人不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金,不得巧立名目收費;承租人應當按照合同約定的內容和要求合理使用住房和室內設施,并按時支付租金。

??建政府租賃交易平臺,實施租賃指導價

??《意見》還提出,要堅決貫徹落實穩租金調控目標,建立住房租賃指導價格發布制度,提高租金透明度。強化規模化、專業化住房租賃企業在穩定住房租賃價格方面的示范作用,引導企業出租住房的租金不高于租金指導價格。

??對住房租賃企業向個人出租住房,并在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案,且租金不高于租金指導價格的,適當降低增值稅征收率;對個人在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案,且租金不高于租金指導價格的,采取綜合征收方式征稅,2023年底前,綜合征收率為0。

??從2019年9月30日起,個人和企業不在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案,或租金高于租金指導價格的,按現行規定收稅,并依法追溯以往應繳稅款。

??值得注意的是,《意見》將去年延期一年未發布的深圳市住房租賃指導價格再次提上日程。事實上,深圳每年都會發布一份《房屋租賃指導租金》,但該指導租金價格因與實際租賃市場價格間存在距離,而并未被廣大房東、租客所認可。所以,住房租賃指導價格究竟何時能出臺將成為市場追蹤的焦點之一。

??建立住房租賃誠信監管體系,將租賃企業、中介機構和個人的不良信用信息予以記錄,并按規定納入信用信息共享平臺,及時向社會公示。實行租賃住房管理“黑名單”制度,被相關主管部門認定不符合安全標準的租賃住房不得出租。

??規范城中村規模化改造和租賃經營行為

??深圳曾出現過城中村房源改成長租公寓后租金暴漲的現象,為此,《意見》對城中村規模化改造和租賃經營行為進行了規范:

??加強政府對城中村規模化改造的指導,合理設置租賃企業準入門檻,通過“政府、集體經濟組織、租賃企業”合作方式和規劃統籌、計劃引導、價格指導等手段,有序推進城中村規模化改造。引導租賃企業按照承租人的消費結構和支付能力,供應適宜的租賃房源,通過規模化、標準化經營降低改造和運營成本,提高服務水平。

??進駐城中村開展規模化改造的,租賃企業應當直接與集體經濟組織或其成員簽訂協議,應當給予原承租人3個月以上搬離期限,不得通過提高租金等方式誘導集體經濟組織或其成員提前解除租賃合同等。改造后出租的,租賃企業應當優先滿足原承租人的租賃需求,并參照租金指導價格合理定價,嚴格執行政府制定的用水、用電價格。

??住房租賃交易服務平臺提供一站式服務

??《意見》顯示,要加快完善住房租賃交易服務平臺的功能,實現租賃房源全覆蓋、租賃環節全打通、公共服務全納入。

??通過住房租賃交易服務平臺,實現找房、看房、選房、簽約、備案及租金、水電等費用繳納,實現虛假房源認定,提供居住證辦理、積分入學、積分入戶、住房公積金提取、住房租賃補貼、稅收優惠、租賃咨詢等一站式公共服務。個人向政府有關部門申請租房補貼等住房優惠政策的,須已在政府住房租賃交易服務平臺上完成信息采集、登記或備案。

??加強住房租賃信息化建設,通過住房租賃交易服務平臺與政府相關部門、相關市場主體的業務系統互聯互通,實現數據共享、房源核驗、實人認證、交易統計、市場監測、投訴處理等功能,并建立全市住房租賃相關信息在住房租賃交易服務平臺同步發布的長效機制。

??租賃住房用地出讓價款可按規定分期或分年收取

??《意見》還加大了對住房租賃政策的支持力度,將加快房屋租賃法制建設,修訂完善《深圳市出租屋管理若干規定》和《深圳市房地產市場監管辦法》,啟動房屋租賃市場管理立法工作。

??其中,商品住房用地供應方式,可以采取“限地價、競地價、競人才住房或公共租賃住房面積”“限地價、競地價、競自持租賃住房面積”等出讓方式;完善租賃住房用地供應方式,可以采取招標、拍賣、掛牌等方式出讓,可將住房租賃價格作為出讓前置條件,租賃住房用地出讓價款可按規定分期或分年收取。

??進一步完善住房租賃稅收政策,將現行企業向個人出租住房減按4%征收房產稅政策,擴大到企業向專業化規模化住房租賃企業出租住房;進一步優化納稅服務,提高辦稅效率,全面落實與住房租賃、房屋租賃經營有關的各項稅收優惠政策。

??加大住房租賃市場金融支持,支持向新建租賃住房發放開發建設貸款;支持向自持物業的住房租賃企業發放經營性貸款;支持企業發行租賃住房專項債券等公司信用類債券用于租賃住房建設和自持經營;支持保險資金參與租賃住房建設;支持商業銀行、金融租賃公司發行住房租賃專項金融債券。

??嚴禁中介、租賃企業提供違規金融服務

??《意見》提出,要加強住房租賃市場秩序整治,結合“掃黑除惡”專項行動,嚴厲打擊合同欺詐、霸王條款、哄抬租金、克扣押金、打隔斷群租、欺行霸市、暴力驅逐承租人等違法違規行為;對未按規定備案和公示相關信息、發布虛假房源和虛假廣告的租賃企業、中介機構和個人,依法依規嚴厲處罰并公開曝光,并將違法違規信息納入信用信息共享平臺。

??嚴禁中介機構、住房租賃企業通過自辦金融或與其他機構合作,為租房違規加杠桿提供產品和服務;住房租賃消費貸款額度不高于租賃合同金額,貸款期限不長于租賃合同約定的租期,貸款資金只能劃入住房承租人賬戶,不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同;嚴禁發放長期、大額個人住房租賃消費貸款;貸款機構須加強住房租賃消費貸款用途和風險監控,防范資金挪用、侵占、盲目加杠桿風險。對收集散戶房源對外出租(輕資產運營)的住房租賃企業,銀行不予發放貸款,不得通過信托通道、金融工具等進行融資加杠桿。

??對有關機構和個人利用自媒體公眾號等網絡媒體捏造夸大事實、炒作租金上漲、散布虛假信息等造成社會不良影響的行為,依法依規嚴厲打擊。

??【各方聲音】

??深圳市住房和建設局:深圳市大部分常住人口需通過租賃等方式解決居住問題,住房租賃市場在解決全市居民住房問題中起著至關重要的作用。近年來,在國家及深圳市大力培育和發展住房租賃市場的推動下,深圳市住房租賃市場蓬勃發展,但同時也存在租金上漲較快、租賃市場不規范、租賃關系不穩定等問題。有必要通過多渠道增加租賃住房有效供應、加強租賃市場行為監管和秩序整頓、加大政策支持力度等方式,進一步規范和發展住房租賃市場,穩定住房租賃價格,充分滿足新市民住房需求,加快構建深圳市購租并舉的住房供應體系。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進:深圳出臺的《征求意見稿》具有很明確的導向,即租賃市場的價格管控也開始出臺。這也是全國第一個較為全面的“穩租金”的政策,其政策框架和具體做法值得全國其他城市的學習。此次政策明確,要落實租金調控目標,建立住房租賃指導發布制度,提高租金透明度。對于租金的穩定,政策要求專業化規模化的企業需要發揮穩租金的作用。從穩定的措施看,政策提到了租金指導價格的概念,即實際操作中的租金原則上不應該高于指導價。這個規定體現了深圳市場“控漲幅、穩預期”的導向。

??而相對過去一些行政性管控租金的做法,深圳此次也提出了市場化管控的新思路。比如說政策規定對于積極登記和備案的租賃行為,相關企業可以享受降低增值稅征收稅率的優惠。對于此類政策來說,通過稅收手段引導企業規范租賃行為,這是具有積極意義的。這體現了監管層對于穩租金的相關企業的優惠政策。深圳此次租賃政策,行政手段和經濟手段結合,具有非常好的示范效應。此類政策對于全國其他城市有著積極的借鑒意義,尤其是從實際情況看,很多城市長租公寓項目漲租的現象很多,從穩定租金和刺激租賃需求等角度出發,對于租金管控是必要的,后續預計會有更多城市出臺穩租金的系列政策。

??58安居客房產研究院首席分析師張波:根據此次發布的深圳租金指導意見來看,有兩點值得關注:一是強調了備案制度,并通過符合條件的延長到2023年零稅率的方式,吸引出租方主動備案。二是建立租金指導價格。目前住房租賃市場采用嚴格限制租金水平的難度較大,不利于市場化運營,但以指導價格的方式對租金進行監督管理更為“柔性化”,有利于租賃市場健康穩定發展。

??來源:深圳市住房和建設局網站、新華社、廣州日報、證券日報,中房網綜合整理

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