房地產稅立法有望提速,能否替代土地出讓收入?

綜合2019-03-11 11:10:02來源:中房網

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??中房網訊 自2009年兩會首次提出“研究推進房地產稅制改革”,至今已醞釀了10年。今年兩會,房地產稅的立法進展依然是外界關注的焦點之一。

??房地產稅立法已經進入攻堅期。官方已經明確,房地產稅由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草,主要工作包括起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等。

??房地產稅立法已經被列入十三屆全國人大常委會立法規劃的第一類項目,即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。2018年房地產稅立法列入全國人大常委會預備審議項目,這些立法項目由有關方面抓緊調研和起草工作,視情在2018年或者以后年度安排審議。截至目前房地產稅法草案尚未提交全國人大常委會審議。

??近期,隨著兩國兩會的召開,房地產稅立法又有了最新進展。

??全國人大:正研究起草房地產稅法相關草案

??3月9日,十三屆全國人大二次會議在北京舉行記者會。

??全國人大常委會法制工作委員會副主任劉俊臣在回答媒體提問時稱,按照人大常委會立法工作規劃,現在有關方面正在研究起草房地產稅法的草案,相關工作正在穩步地進行。

??3月8日,全國人大常委會委員長栗戰書在作關于全國人民代表大會常務委員會工作的報告時稱,今年集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項,包括制定房地產稅法等立法調研、起草,都要加緊工作,確保如期完成。

??此外,今年的政府工作報告中也做出部署,提出要“健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法”。

??全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖3月9日舉行的記者會上表示,房地產稅法由預算工作委員會和財政部共同起草,正在加緊推進草案、進行重大問題的論證,條件成熟會提請人大委員會審議。

??而目前關于房地產稅怎么改革的官方信息較少,不過財政部官員此前透露了改革思路。

??2017年11月,時任財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》撰文稱,按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。

??2018年全國兩會上,時任財政部副部長史耀斌答記者問時說,房地產稅總體思路就是“立法先行、充分授權、分步推進”。目前相關部門正在設計、完善,同時再進行論證和聽取意見史耀斌認表示,中國房地產稅制度設計上會參考國際上共性的制度性安排。

??除了借鑒國際經驗外,史耀斌強調,會按照中國的國情出發來合理設計房地產稅制度。“比如說合并整合相關的一些稅種,再比如說合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔等。這樣的話,使我們設計的房地產稅制度能夠更加合理、更加公平,既能夠起到籌集財政收入的作用,又能夠起到調節收入分配、促進社會公平的積極效應。”史耀斌說。

??值得注意的是,史耀斌目前擔任全國人大常委會預算工作委員會主任,而房地產稅法草案起草工作正是該委員會重點工作之一。

??房地產稅是房地產長效機制的重要組成部分

??從官方對房地產稅的最新表述可以推測,房地產稅法草案可能已經形成文本,在內部征求意見后,目前仍存在一些重要分歧和問題,需要多次論證并達成共識后再修改完善,而何時提交初審還會綜合考慮各方面影響因素謹慎行事,之后還要公開征求社會意見、進行再次審議等,最終待審議通過、立法完成后,各地還要制定實施細則進一步落地執行。根據2020年要完成稅收法定原則的任務,房地產稅立法可能在2020年前完成。

??證券時報文章指出,對于房地產稅何時落地意義不大,最關鍵的是將來在房地產持有環節怎么收稅的問題。根據原財政部部長肖捷提出的“立法先行、充分授權、分步實施”的原則,房地產稅立法之后,中央層面會明確一個總體框架,包括稅收征收范圍、豁免的基本條件、稅率的標準范圍等,主要是對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅,同時還要對房地產現有稅費進行清理、歸并以及整個稅制的調整,在適當降低建設、交易環節稅費負擔的同時,增加持有環節的稅收。而具體的實施細節則會授權各省政府進行明確,每個城市征收標準會有差異,而且全國不會統一實施,而是根據各地的房地產市場情況來分步實施。不過,不動產登記信息已經全國聯網,對每個地方的房產都征稅也就相當于對個人名下全國的房產都征稅了,但在“房住不炒”的大背景下,房地產稅的征收也會考慮到剛需和改善性需求,側重抑制房地產投機炒作,普通老百姓無需過分擔心。

??房地產稅是房地產長效機制的重要組成部分,通過減輕流轉環節稅收、增加持有環節稅收,能夠倒逼有多套房的人把多余的空置住房推向二手房和租賃市場,達到供需結構的平衡,抑制投資投機,有利于房地產市場的長期穩定發展。同時,作為地方稅種,房地產稅能夠改善稅制結構,成為穩定的財政收入來源,有利于改善地方政府對土地財政的依賴,另外還有調節收入分配、促進社會公平的作用。至于開征后對市場的影響,短期主要體現在心理層面,不過由于房地產稅已經“喊”了多年,投資客早有心理準備,不會集中拋盤引起房價大跌,況且房價漲跌跟供求關系、當地GDP、人口、金融政策、土地政策等多因素有關。而對于征稅可能會轉嫁給買房或租房人的擔心,還有待其他配套政策的規范實施和嚴格執行。

??能否替代土地出讓收入?

??據了解,我國與房地產相關的稅種有11個,但大多集中于開發建設環節,保有環節的稅收包括房產稅和城鎮土地使用稅,2017年僅占地方本級稅收收入的7.2%,遠低于OECD國家50%的平均水平。

??我國保有環節稅收規模相對較少,主要在于稅基小。從征稅范圍來看,現行房產稅和城鎮土地使用稅對居民自用住房免征,對居民出租住房未強制征稅。從計稅依據來看,房產稅采用房產原值扣除10-30%或租金、城鎮土地使用稅采用固定單位稅額。

??當前,我國地方財政高度依賴土地出讓收入和房地產相關稅收。恒大研究院的一份報告顯示,2016年,地方本級財政收入中,土地出讓收入占比28.6%,房地產相關稅收占比17.1%。這些稅收集中在房地產開發建設環節,2016年房地產相關稅收中開發建設環節、交易環節和保有環節規模占地方財政收入的比重分別為9.3%、4.4%和3.4%。

??恒大研究院首席房地產研究員夏磊對中房網(微信公眾號:zhongfangwang)表示,房地產稅改革的方向是將房產稅和城鎮土地使用稅這兩個涉房涉地的稅種二稅合一,并對個人住房開征房地產稅。目的是用房地產稅替代土地出讓收入,完善地方稅制,使地方政府房地產相關稅收收入適應未來存量房時代新形勢。

??根據恒大研究院建立的房地產稅規模測算模型,其測算結果表明:

??短期內,房地產稅規模無法比擬土地出讓收入。以2017年土地出讓收入5.2萬億為標準,要使房地產稅超過土地出讓收入;免征面積0平時,稅率需在2.5%以上;免征面積12平時,稅率需在4%以上。因此,如果免征面積超過12平,稅率在4%以內,房地產稅無法替代土地出讓收入。

??參考國際上0.6-6.7%的房地產稅收入比,我國合理的實際稅率為0.1-1%,對應人均免征面積30平、綜合名義稅率0.3-3.5%。在目前的存量房規模和房價水平下,房地產稅1678-19579億,僅相當于2017年土地出讓收入均值的3.2-37.6%。

??短期內,各省房地產稅均無法替代土地出讓收入。按免征面積30平,各省房地產稅替代土地出讓收入的稅率臨界值位于4.8-23%,均遠超當前合理名義稅率上限3.5%。各省房地產稅對土地出讓收入替代度呈“東部沿海-中部-西部、東北和京滬”階梯式遞增,與地方財政對土地出讓收入依賴度負相關。京滬進入存量房時代,土地出讓收入不再是政府重要收入來源,同時房地產稅稅源規模大,因此替代度高。其他省份處于增量房時代,土地出讓收入遠高于房地產稅規模。因此,經濟越發達、房地產市值越大的省份,土地出讓收入占地方財政的比重更高,替代度反而更低。

??在夏磊看來,房地產稅長期可完全替代土地出讓收入成為地方重要財政收入。一是隨著城鎮人口和人均居住面積提高,稅源規模大幅增加。二是若房價增速低于人均可支配收入增長、房價收入比將下降,居民可承受更高的實際稅率。三是隨著存量房時代逐步到來,土地出讓收入規模降低,地方政府征稅動力提升。測算顯示,未來房地產稅上限可達7.2萬億、占地方財政收入47.7%,超過2017年24%的土地出讓收入占地方財政收入比例。

??需要注意的是,雖然短期房地產稅不能替代土地出讓收入,房地產稅對預期有顯著影響。一旦開征房地產稅,地方土地出讓收入預期將有下滑,因此,房地產稅與土地出讓收入,在一定時期存在“蹺蹺板”關系,此消彼長,不能完全替代。

??來源:新華社、第一財經日報、證券時報、恒大研究院,中房網綜合整理

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