[克而瑞]首分論市:26城7月樓市走勢預判

2019-07-17 11:56:55

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-07-17
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??北京 || 王秀玲

??“量跌價漲,政策性住房影響整體價格走勢”

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??樓市現狀:

??6月,北京商品住宅供應量同環比均上漲,成交量環比下降,主要是共有產權房減少,區域來看豐臺區成交量最高,整體市場表現量跌價漲,預計下半年政策性住房還將影響市場整體價格走勢。

??上海 || 李振宇

??“供應爆發成交持平,27盤入市總體去化率回升至43%”

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??樓市現狀:

??6月,上海商品住宅供應激增,成交量與上月持平,均價環比小幅下跌4%,整體市場表現好于前幾個月。正值年中業績沖刺期,房企推盤節奏明顯加快,共計新開項目27個,開盤量是5月的2.4倍左右,其中不乏網紅盤、地王盤、一次性狂推千套的高端盤,部分網紅盤熱度較高,帶動全市去化率回升至43%。土地市場本月共計成交5幅經營性用地,遠郊宅地為成交主力,受限于“招掛復合”出讓方式,住宅地塊仍以低價成交,其中靜安區住宅用地溢價最高僅4.8%。

??后市預判:

??供應:入市步伐較6月雖有放緩,但房企加推積極性仍較高,預計16個已拿證待開盤項目7月中下旬集中入市。 

??成交:預計7月成交量維穩。 

??房價:預計短期內波動不大。 

??熱點區域/板塊:青浦、閔行、奉賢將是成交熱點區域。

??廣州 || 梁永光

  “供應銳減成交平平,33次開盤/加推平均去化率36%”

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??樓市現狀:

??6月,廣州商品住宅新增供應銳減,成交量環比小幅上行,繼上月市場成交降溫后,購房者入市步伐繼續放緩,整體樓市表現平平。全月共33次開盤/加推,平均開盤去化率36%,已連續兩個月下降,市場氣氛較為冷淡。土地市場本月中心六區合計供應17宗經營性用地成交12宗,涉宅地塊均設有最高限價條件,商辦用地皆為定向出讓,整體土拍表現先熱后冷。二手房市場需求持續受到既有調控政策的限制,剛需客戶還面臨一手市場的分流,成交量仍處于歷史較低水平。

??后市預判:

??供應:7月為營銷淡季,離年底供應高峰尚有時日,預計廣州新房供應保持疲弱態勢。

??成交:預計7月份市場成交表現平淡,延續溫和上漲態勢。 

??房價:房價整體仍將陷入僵持。

??深圳 || 陳洪海

  “樓市平穩地市迎來史詩級土拍,8盤新開平均去化率55%”

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??樓市現狀:

??6月,深圳商品住宅供應基本與上月持平,成交上漲乏力,樓市目前已經進入了一個相對平緩穩定的階段。共8個項目開盤,平均去化率約55%,成交區域集中在龍崗和寶安,客戶主要還是以地緣性客戶自住為主,認可項目區位的發展、交通、準現房及周邊配套等。土地市場無新增供應,但迎來史詩級土拍,共有7塊土地成交,分別位于光明區、坪山區、寶安區和龍華區,含5宗住宅用地。本月二手住宅量價齊跌,但高性價比的二手房,仍是市場關注的焦點,預計7月二手房成交量價還將保持平穩。

??后市預判:

??供應:預計7月份開發商推盤速度有望持續加速。

??成交:預計7月的成交保持平穩,成交量不會有很大的變動。 

??房價:受政策的影響,房價在短期內都不會有太大的變動。 

??熱點區域/板塊:熱點板塊是坪山、龍崗、沙井、福永。

??天津 || 張福娜

  “量價齊漲,38個項目開盤整體去化效果一般”

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??樓市現狀:

??6 月,天津商品住宅市場整體表現為量價齊漲,但供大于求格局尚未逆轉。開發商推盤較為積極,全月共38個項目開盤,整體去化效果一般,去化率80%以上的項目不足10個。土地市場整體表現為供不應求,但供應及成交的土地建設用地面積及幅數與上月相比均出現下滑。全月共供應25幅,成交33幅,其中經營性用地成交22幅,多為環城區域地塊。

??后市預判:

??供應:預計7月份開發商推盤速度有望持續加速。 

??成交:預計三季度天津市場進入“盤整或小幅下跌”狀態。 

??房價:未來樓市價格趨穩還是有一定升溫,仍需觀望。 

??熱點區域/板塊:西青精武鎮、張家窩;東麗新立鎮;北辰淮河道、大張莊;津南咸水沽、海教園;濱海泰達、空港;武清楊村、靜海團泊新城、寧河橋北新區,寶坻新城。

??長春 || 史嵩齡

  “供應新高成交量價穩定,新開項目5個平均去化率53%”

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??樓市現狀:

??6月,長春商品住宅市場供應量創今年新高,成交環比小幅上漲,重新回到月去化80萬以上的狀態,整體房價仍然在高位穩定。新開盤項目共計5個,平均去化率約53%。土地市場供應放量,共新增供地12幅,成交4幅,整體表現量跌價漲。

??后市預判:

??供應:預計未來幾個月的市場供應量仍然超過百萬平米。 

??成交:伴隨市場供應補充,預計未來市場成交面積將會持續走高。 

??房價:未來長春房地產市場的價格上漲空間不大。 

??熱點區域/板塊:北湖板塊、八一水庫板塊。

??濟南 || 唐堂

  “供求齊升市場供不應求,開盤加推23次平均去化率47%”

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??樓市現狀:

??6月,濟南商品住宅市場供求齊升,去化周期降至2.8個月,整體市場表現供不應求。全月共開盤加推23次,主要集中在歷城區,產品類型以高層為主,平均去化率47%,無論是開盤量還是開盤去化率較上月有所下降。土地市場新增供應15宗,土地12宗,主要位于歷城區、高新區、歷下區等熱點區域。二手房市場掛牌價與上月相比有所下降,購房者觀望情緒加重,隨著政策的持續調控和深化,投資屬性減少,二手市場整體處于趨穩態勢。

??后市預判:

??供應:預計供應還會有所放量。 

??成交:市場成交量難以出現大幅上漲的現象。 

??房價:未來市場價格趨穩是大概率事件。 

??熱點區域/板塊:白馬山片區、新東站片區。

??青島 || 畢怡

  “成交持續低位,推盤56次整體去化率54%”

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??樓市現狀:

??6月,開發商繼續密集推盤,青島商品住宅供應爆發,成交量與5月基本持平,持續處于低位,整體市場表現不樂觀。全月共推盤56次,整體去化率54%,較上月略有下滑,中低檔剛需項目熱度較高。土地市場火熱,供應成交量環比雙雙上行,預計7月份土地市場將繼續上漲。二手房市場降溫明顯,未來三季度也不容樂觀。

??后市預判:

??供應:預計下月供應量下降。

??成交:預計下月成交量下降。

??房價:維穩。

??南京 || 趙靜波

??“成交同環比齊升土地市場回歸理性,38盤新開去化率77%上升明顯”

杭州

??樓市現狀:

??6月,南京商品住宅市場供應放量,整體成交同環比齊升,庫存、消化周期略有增加,主要是受本月郊區供應加大而去化乏力影響。共38個項目開盤,江北板塊為供應主力,整體去化率77%,較上月上升明顯,整體來看,突破限價區域擴大,江北、紫東價值提升,此外政策上“因區施政”,高淳區限購放松。本月土地無供應,成交21幅地塊,共有3宗觸頂最高限價,整體上土地市場相較于前期逐漸回歸理性。二手房市場看房積極性較高,帶看量上升明顯,但選房仍較為理性。

??后市預判:

??供應:預計三、四季度全市近40個純新盤上市。 

??成交:基于市場回調明顯,未來基本可保持在65-70萬方左右。 

??房價:預計未來價格異動增強。 

??熱點區域/板塊:河西南、江心洲;城北的集中燕子磯板塊、新玄武板塊、鼓樓小市;江寧的青龍山、正方新城、祿口區;老城南應天大街片、鐵心橋片、安德門;江北五橋、核心區板塊。

??杭州 || 劉晨光

  “供求小幅回落價格維穩,104個項目推盤平均去化率79%”

徐州

??樓市現狀:

??6月,杭州商品住宅供應下降,成交受供應不足限制也小幅回落,年中業績沖刺,房企調價意愿雖高,但整體價格仍保持平穩。十區共計104個項目推盤,集中在中下旬,平均去化率79%,整體去化受板塊供應、項目價格影響較大,剛性需求仍為去化主力。土地市場熱度不錯,臨安集中供地11宗,十區共成交25宗涉宅用地,且6月29日土拍“雙限”新政——“限地價、限房價”正式落地,未來穩預期效果可期。受新房持續供應,選擇度較高及部分低總價房源入市影響,部分二手房客戶流入新房市場,導致成交有所下降。

??后市預判:

??供應:預計有43個項目開盤,主要集中在余杭區及蕭山區。 

??成交:預計成交以前期認購轉網簽為主,受供應下降影響,成交量將會有所下降。 

??房價:成交均價或呈現結構性漲跌,但總體仍將保持在穩定狀態。 

??熱點區域/板塊:臨平、轉塘、濱江、崇賢新城、丁橋等。

??徐州 || 季有國

  “供求兩端明顯增長,開盤加推14頻次整體去化率87%”

蘇州

??樓市現狀:

??6月,徐州商品住宅市場供求兩端均明顯增長,但整體仍處低位。本月開發商推盤意愿較高,共新開盤加推14次,整體去化率約87%,推案產品以高層、小高層為主,間或少量洋房和別墅產品。土地市場土拍降至冰點,無地塊拍賣,而掛牌市場較熱鬧,共掛牌9宗地塊,集中在主城區。

??后市預判:

??供應:預計供應會有所降溫,但仍將維持高位。 

??成交:因6月下旬推新的多個項目尚未備案結束,預計成交還將高位徘徊。 

??房價:7月仍有多個中高端項目計劃入市或推新,受此影響房價還將高于前期。 

??熱點區域/板塊:大東區預計熱度依舊。

??蘇州 || 戈文問

  “成交有回落,21個項目開盤整體去化率升至86%”

常州

??樓市現狀:

??6月,蘇州商品住宅供應增加,成交量受上月政策加碼影響環比稍有回落,但整體仍處高位市場熱度較高。共開盤項目21個,整體去化率提升至86%,其中10余個項目去化率達100%,主要是吳江、吳中兩區部分性價比較高限購項目開盤去化優秀。土地市場共供應9宗涉宅地,該批地塊如配套幼兒園等特殊要求較多,導致實際起拍樓板價較高,全月土地無成交。

??后市預判:

??供應:7月蘇州27個盤預計加推房源入市,未來供應量預計85萬方。 

??成交:預計7月成交量在85萬方左右。 

??房價:7月推盤預計以改善為主,且新盤較多,成交價格將穩中有升。 

??熱點區域/板塊:吳江區城南和運東開發區板塊;吳中區光福香山板塊;新區滸墅關板塊

??常州 || 戈文問

??“供求持平土拍熱度高,27個項目32次開盤整體去化率70%”

常州

??樓市現狀:

??6月,常州商品住宅市場供求量基本與上月持平,庫存及消化周期低位運行。全市共27個項目32次開盤,加推時間主要集中在下旬,整體去化率70%,認購率環比5月上升2個百分點。土地市場掛牌土地6宗,其中一宗地塊起拍總價超20億,本月共成交3宗涉宅用地,整體溢價率超28%,創區域價格新高。

??后市預判:

??供應:7月商品住宅供應量預計45萬㎡左右。 

??成交:7月商品住宅預計成交50萬㎡左右。 

??房價:7月商品住宅均價預計在15500元/㎡左右。 

??熱點區域/板塊:新市府板塊、清潭路板塊、鐘樓開發區板塊。

??無錫 || 萬萍

??“成交大漲供應創今年新高,10盤新開平均去化率達70%”

無錫

??樓市現狀:

??6月,多家房企加快推盤節奏,無錫商品住宅新增供應創2019年以來新高,成交量也同環比大幅提升,成交主要集中在濱湖區、惠山區和錫山區,特別是融創文化旅游城本月集中備案,拉升了區域總成交。而二手房市場環比上月成交面積有小幅下跌。全月共計10個項目新開盤,去化效果較好,平均去化率達70%。土地市場本月新增供應8幅經營性用地,成交1幅商住用地,來自新區,由華潤置地底價競得。

??后市預判:

??供應:預計7月份房企將推盤節奏將有所放緩。 

??成交:預計7月份整體市場成交量將出現回落。 

??房價:在高端高價項目的拉動下,整體均價繼續維穩小幅增高。

??合肥 || 周開拓

  “成交持平熱度下降,新開盤項目34個整體去化率62%”

合肥

??樓市現狀:

??6月,開發商推售力度加大,合肥商品住宅供應環比上漲,成交量環比基本持平,但實際上網簽數據存在一定滯后性,市場熱度有所下降。累計監測到項目推售34個,整體去化率62%,高性價比、剛需項目開盤去化表現仍顯著高于其余項目,改善產品去化存在一定壓力。土地市場成交經營性用地15幅,其中市區僅占3幅,地塊多被本土房企競得,下旬起加快推地節奏,7月待拍含住宅用地高達15宗。

??后市預判:

??供應:半年度節點后項目以小批量推盤為主,供應量將回落。 

??成交:前期房源逐步備案,而隨著供應回落,成交量將穩中有降。 

??房價:整體公示價格基本持平,高價盤占比上升,成交均價將結構性小幅上揚。 

??熱點區域/板塊:濱湖省府板塊、新站區。

??廈門 || 蔡美美

  “供過于求庫存擴容,新開項目10個整體去化率約36%”

廈門

??樓市現狀:

??6月,廈門商品住宅供應量持續高位,整體量價齊升,但由于成交增量有限市場供過于求,庫存持續擴容。共10個項目開盤/加推,開盤項目去化冷熱不均,整體去化率約36%,除國貿天成因教育配套+地鐵等優勢去化近9成外,其余項目去化多不足5成,熱度有所回落。土地市場新增供應1幅商住地,不設拍賣底價;共出讓4幅商住地塊,分別位于海滄、翔安、同安等熱點板塊。二手房市場成交量持續下滑,隨著閩南“普渡”即將到來,預計七八月份二手房市場成交量還將繼續下滑。

??后市預判:

??供應:預計7月廈門商品住宅供應量將會明顯回落。 

??成交:預計7月廈門商品住宅成交將會明顯縮量。 

??房價:入市項目多集中在島內及島外四大新城,價格層級相對較高,預計7月房價或穩中有升。 

??熱點區域/板塊:翔安區南部新城板塊。

??福州 || 方明

  “供應放量成交放緩,14個項目開盤平均去化率41%”

福州

??樓市現狀:

??6月,福州樓市供應整體顯著放量,成交有所放緩,整體處在中低位水平。其中五區量穩價跌,市場表現供大于求,而閩侯本月成交量則持續下滑至低位,市場表現供不應求。全月共14個項目開盤,其中5個純新盤入市,項目蓄客周期較長,去化相對良好,但也存在部分項目受限于限價政策,開盤價外加價,客戶認可度不高,導致整體去化持續低迷,平均去化率僅41%。土地市場熱度不減,主城區供應8幅商住用地,主城區無土地成交,八縣共成交10幅商住地塊,高安置配比地塊熱度降低。

??后市預判:

??供應:7月開發商推案節奏將有所放緩,新增供應量環比將下滑。 

??成交:房企年中壓力已過,加上市場淡季,7月成交量或迎小幅下滑。 

??房價:房價將保持維穩態勢。 

??熱點區域/板塊:熱點區域主要以倉山舊區、東區、金山為主。此外南嶼板塊、五四北片區、中心城區將成為新置業熱點。

??武漢 || 吳洋

??“供應創新高成交上升,79頻次開盤平均去化率74%”

武漢

??樓市現狀:

??6月,武漢商品住宅市場供應量創上半年新高,本月成交穩步上升,但不及去年同期。全月共79頻次開盤,區域分化持續,平均去化率74%,較上月下降4個百分點,日光率達29%,低價及主打性價比的剛需項目去化表現較好。土地市場熱度高漲,23宗土地成交,其中更有5宗地塊達到熔斷,同時5宗流拍,競得企業超半數為品牌房企。

??后市預判:

??供應:7月份供應會有小幅回落,預計供應量為210萬方左右。 

??成交:預計未來整體持銷表現將趨穩。 

??房價:大部分項目房價維持現狀,部分項目略有上漲,月度結構性波動。 

??熱點區域/板塊:陽邏。

??長沙 ||陸勁

  “成交大升市持續供大于求,新開項目近40個平均去化率約64%”

長沙

??樓市現狀:

??6月,長沙樓市供應環比小幅下跌整體仍保持高位運行,成交大幅提升,市場持續呈供大于求的現象。新開盤項目近40個,平均去化率約64%,去化分化現象明顯,毛坯去化好于精裝項目。土地市場持續火熱,供應達全年供應峰值,供地以雙限地為主,主要位于梅溪湖二期和麓谷、以及金星北板塊,雙限地的限價空間放松,企業拿地利潤可控,對于優質地塊的競逐更加激烈,雙限地熔斷呈常態。

??后市預判:

??供應:預計7月份市場供應平穩放量,保持高位。  

??成交:預計7月份成交量穩中有降,降幅不會太大。 

??房價:房價上漲空間較大。 

??熱點區域/板塊:中心板塊、梅溪湖板塊、濱江板塊及高鐵新城板塊熱度持續,近期麓谷板塊以及地王現市的星沙板塊熱度不斷提高。

??鄭州 || 王歡

??“成交回落價格維穩,新開盤項目41個整體去化率72%”

鄭州

??樓市現狀:

??6月,鄭州商品住宅供應明顯增加但同比仍降,成交小幅回落,價格保持平穩,整體市場穩定運行。全市開盤項目41個,數量顯著增加,整體去化率72%,較上月有所下滑,但案場到訪量較上月略有上升,月度平均單盤到訪量180組客戶。土地市場共成交46宗,近郊土地市場尤為活躍,龍湖地產以熔斷價摘得高新老城區1宗住宅用地,溢價率54%,樓面價刷新高新區新高,預計7月土拍還有45宗。

??后市預判:

??供應:7月份市場供應減少,開盤量減少,市場活躍度減緩。 

??成交:7月份預計成交量較6月份下降。 

??房價:整體成交均價穩定,區域分化明顯。 

??熱點區域/板塊:預計整體區域板塊熱度變化不大,以主城區為主。

??成都 || 閆濤

??“供應回落成交上漲乏力,新開項目眾多整體去化率約50%”

成都

??樓市現狀:

??6月,成都商品住宅供應同環比均跌,成交量與上月基本持平,受政策及產品、總價限制成交上漲乏力。本月新開盤項目數量眾多,優質項目集中供應,整體去化率約五成,項目到訪量分化嚴重,網紅熱盤繼續保持較好市場關注度。其中一圈層去化冷熱不均,二圈層部分高性價比項目售罄,三圈層供應量最多但需求低去化不佳。本月土地市場成交量延續上升趨勢,多宗優質地塊入市,開發商拿地更為積極,溢價率上升至36.07%,但流拍率也大幅上漲,此外6月27日土拍規則升級,熔斷機制回歸。二手房成交略有走低態勢,但仍高于去年同期,價格方面較上月基本持平。

??后市預判:    

??供應:7月供應或持續走低。 

??成交:在供應較低情況下,若未有政策刺激,或將持續或微跌的成交走勢。 

??房價:整體走穩,難有大漲大跌。從圈層來看,一圈層高位微跌;二圈層低位微漲;二圈層波動走穩。 

??熱點區域/板塊:天府新區、彭州以及錦江生態帶板塊、麓山板塊。

??重慶 ||何詩慧

??“量價平穩,新開項目18個整體去化率77%”

重慶

??樓市現狀:

??6月,重慶商品住宅市場供應環比上漲,成交量價無明顯上升。新開盤項目共18個,整體去化率77%,較上月略有提高。政策方面6月初《“重慶英才計劃”》正式發布,一定程度上會對樓市有推動和支撐作用。土地市場供地節奏放緩,主城供應13宗商住類用地,共成交商住類地塊26宗與上月持平,成交樓面價有所下降,溢價率下降至6.3%,另有7宗地流拍,整體市場逐步恢復理性。二手房市場量價齊跌熱度下降,渝北區持續為熱門成交區域。

??后市預判:

??供應:7月重慶主城預計開盤加推149個項目,龍興、西永、蔡家皆為熱門供應板塊。 

??成交:7月成交量在延續市場熱度的同時略有回落,預計成交量將會在200萬方左右。 

??房價:預計市場價格繼續保持現有平穩走勢,不會超過12000元/㎡。 

??熱點區域/板塊:龍興、西永、蔡家是7月重點關注板塊。

??昆明 ||王路璐

??“供求量價上漲,新開盤項目14個整體去化率76%”

昆明

??樓市現狀:

??6月,昆明商品住宅市場供求兩端均呈上漲態勢,均價突破14000元/㎡,主要源于本月多為核心區高端項目入市,拉升市場的整體價格。全月新開盤項目共14個,整體去化率76%,萬科、融創項目去化不錯。土地熱度較高,供應體量較上月總體持平,成交37宗地塊,集中在呈貢區和西市區,預計7月土地供應還將加劇。二手房市場客戶觀望情緒比較濃重,僅相對優質的二手學區房源,相對去化較快。

??后市預判:

??供應:7月預計多盤入市,巫家壩片區、草海片區、西北新城、北部山水新城等是新盤比較集中的區域。 

??成交:核心區巫家壩、草海、西北新城、北部山水新城板塊多項目入市,成交會有有所提升。 

??房價:7月房價受主力供盤剛需及再改盤的的綜合平衡,價格維穩。 

??熱點區域/板塊:西北新城、會展板塊、巫家壩、北部山水新城。

??南寧 || 吳寧

??“供應明顯上升成交活躍,新開項目9個平均去化率63%”

南寧

??樓市現狀:

??6月,南寧商品住宅供應明顯上漲,良慶區依然為主力供應區域,受供應端放量影響,成交恢復活躍,價格高位運行,整體市場不錯。全市新開項目9個,平均去化率63%,項目間開盤去化分化明顯,大多項目去化在七八成,個別知名度不高的盤去化率低于20%。土地市場火爆,共新增供應9幅成交8幅,成交溢價率72.3%,供求量整體上漲明顯,出讓和成交的地塊條件均較為優質。

??西安 || 嚴延

??“成交回落價格上漲,新開盤 42 個項目整體去化率83%”

西安

??樓市現狀:

??6月,西安商品住宅新增供應環比大漲,成交同環比回落,價格因改善型產品主導每平方米上漲1000元。共開盤項目42個,整體去化率為83%,西咸新區占比最大,精裝項目數量多達31個。其中金輝世界城的去化較低,只要是前期蓄客不到位,且開盤節點太密集,客戶基數有限。政策方面臨潼區被劃進限購區域,新遷入戶籍居民家庭需提供相應個人所得稅或社保證明等。土地市場整體成交上升明顯,共成交13宗,典型西安本土房企雅荷拿地較多。

??蘭州 || 董少毅

??“市場量跌價漲,1個項目新開盤去化率達100%”

蘭州

??樓市現狀:

??6月,蘭州商品住宅供求量均有所下降,核心區高價項目集中簽約拉動整體價格略有上升。全月新開盤和加推項目各一個,數量較少但市場熱度較高,集中在安寧板塊,其中新開蘭州文化中心項目,去化率達100%。土地市場新增出讓2宗經營性土地,同環比大幅下降,成交土地23宗,其中20宗為七里河萬達城綜合體項目。

??后市預判:

??供應:西站板塊有新地塊,新項目出現,未來該區域貨源充足。 

??成交:新興板塊成交量價將進一步攀升。 

??房價:熱點板塊市場價格或進一步攀升。 

??熱點區域/板塊:七里河崔家大灘板塊、安寧鹽池板塊。

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